როგორ რეგულირდება მესაკუთრეობის საკითხი ბინათმოსარგებლეთა (ე.წ. ატსტუპნიკი) და მესაკუთრეთა შორის?
არსებობს კანონი საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის და წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ, რომელიც მიღებულ იქნა 1998 წლის 25 ივნისს. აღნიშნული კანონით რეგულირდება ურთიერთობები მოსარგებლესა და მესაკუთრეს შორის. მოსარგებლეს წარმოადგენს პირი, რომელიც კანონის მიღების მომენტისთვის კეთილსინდისიერად, ფაქტობრივად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს მესაკუთრესთან სანოტარო ფორმის დაცვის გარეშე დადებული წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, ან მფლობელობის უფლება მიღებული აქვს საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით, ან ადმინისტრაციული აქტით.
ზემოაღნიშნული კანონი არეგულირებს ურთიერთობებს, რომელიც წარმოიშვა 1921 წლის 25 თებერვლიდან 1996 წლის 25 ივნისამდე, ანუ დღეს მოქმედი სამოქალაქო კოდექსის ამოქმედებამდე პერიოდში წარმოქმნილ ურთიერთობებს. ამ პერიდოში არც თუ ისე თავისუფალი იყო სახელშეკრულებო ურთიერთობები, ანუ არ შეიძლებოდა ქონების თავისუფლად ყიდვა–გაყიდვა. იმისათვის, რომ კანონისთვის თავი აერიდებინათ, რადგან უნდოდათ გარიგების დადება, მაგრამ შეზღუდულნი იყვნენ და ამას გარკვეული პროცედურები სჭირდებოდა, ხშირად იდებოდა შინაურული ხელშეკრულება. რეალურად, ეს იყო ნასყიდობა, მესაკუთრე სხვას გადასცემდა საკუთრებას, მაგრამ ამას დადგენილი წესით – ნოტარიულად ვერ აფორმებდნენ. ეს ხდებოდა შინაურული ხელწერილების, შეთანხმებების საფუძველზე. იმ დროს ხდებოდა ასე: შინაურულად, მოწმეების თანდასწრებით, ან მოწმეების გარეშე წერდნენ ხელწერილს, მაგალითად, ქონების ნასყიდობის თაობაზე, რომელშიც აღნიშნული იყო, რომ მესაკუთრე პირს გადასცემდა საკუთრებაში თავის ქონებას, ხოლო შემძენი მესაკუთრეს უხდიდა გარკვეულ თანხას. ვისაც მსგავსი ხელწერილი გააჩნია, ითვლება მოსარგებლედ, რომელსაც უფლება აქვს, მესაკუთრეს მოსთხოვოს ან ბინის ღირებულების 90%, ან თავად გადაუხადოს მესაკუთრეს ღირებულების 10% და მოითხოვოს საცხოვრებელი ბინის საკუთრებაში გადაცემა.
რა ხდება იმ შემთხვევაში, როცა მსგავსი წერილობითი ხელშეკრულება არ არსებობს?
არის შემთხვევები, როცა ფორმის დაცვის გარეშე დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება არ გააჩნია ადამიანს, თუმცა, საკუთრების უფლების დათმობაზე წლების წინ გარიგებაც არის გაფორმებული და ფულიც არის გადახდილი. კანონში არის ასეთი დათქმა, რომ ბინით მოსარგებლეებს ნასყიდობა არ ჰქონდათ გაფორმებული, მაგრამ ჰქონდათ უფლების დათმობის გარიგება და ამ შემთხვევაში, ეს გარიგება წერილობით რომც არ ინახებოდეს, სასამართლოს უნდა დაუსაბუთო, რომ ნამდვილად არსებობდა მსგავსი გარიგება. ამის დასაბუთება შეიძლება სადავო საცხოვრებელ სადგომში რეგისტრაციით და კომუნალური გადასახადების გადახდის დამადასტურებელი ქვითრებით, ან/და მესაკუთრისთვის გარკვეული ოდენობის საფასურის გადახდის დამადასტურებელი მტკიცებულების წარდგენით.
ამ შემთხვევაში მესაკუთრემ ბინიდან გასვლის სანაცვლოდ ბინის ღირებულების 75% უნდა გადაუხადოს მოსარგებლეს, ან მოსარგებლემ უნდა გადაუხადოს 25% მესაკუთრეს ბინის საკუთრებაში გადაცემის სანაცვლოდ.
ასევე, არსებობს შემთხვევა, როცა ბინაში პირი ადმინისტრაციული აქტის საფუძველზე შეასახლეს, თუმცა, ბინას ჰყავს სხვა მესაკუთრე. ამ შემთხვევაში მოსარგებლეს შეუძლია მესაკუთრეს მოსთხოვოს საცხოვრებელ სადგომზე მფლობელობის შეწყვეტა მხოლოდ მას შემდეგ, რაც სახელმწიფო მოსარგებლეს აუნაზღაურებს დაკავებული საცხოვრებელი სადგომის საბაზრო ღირებულებას. იმ შემთხვევაში, თუ მესაკუთრეს დროულად უნდა ბინიდან მოსარგებლის გასახლება, მაშინ მას შეუძლია გადაუხადოს კომპენსაცია მოსარგებელს და მერე ამ თანხის ანაზღაურება მოითხოვოს სახელმწიფოსგან.
ხშირ შემთხვევაში, მესაკუთრე და მოსარგებლე ერთმანეთში სასამართლოს გარეშე რიგდებიან და ეს საკუთრებაც რეგისტრირდება რეესტრში. თუ შეთანხმება ვერ მოხდა, მაშინ დავას, ერთ-ერთი მხარის სარჩელის საფუძველზე, განიხილავს სასამართლო.
რატომ შეიძლება დაკარგოს ბინათმოსარგებლემ საცხოვრებელი?
ამ კანონში არის დათქმა, რომ თუკი მოსარგებლე 2012 წლის 1 იანვრამდე არ განახორციელებს თავის უფლებას, მესაკუთრე უფლებამოსილი იქნება მოსარგებლე უპირობოდ გაასახლოს საცხოვრებლიდან.
ვის არ ემუქრება საცხოვრებლის დაკარგვა 2012 წლიდან?
ეს კანონი არეგულირებს მხოლოდ მოსარგებლესა და მესაკუთრეს შორის არსებულ ურთიერთობებს. ცხადია, იმ პირთა საკუთრების უფლებას, რომლებსაც კანონის სრული დაცვით აქვთ შეძენილი და რეესტრში რეგისტრირებული საკუთრება, საფრთხე არ ემუქრებათ, თუკი მათ არ აქვთ ხელშეკრულება დადებული აღნიშნულ ქონებასთან დაკავშირებით და რომლებსაც არ ჰყავთ ზემოაღნიშნული კანონით გათვალისწინებული მოსარგებლეები. აღნიშნული კანონის მიღებამდე მოსარგებლეებს საერთოდ არ ჰქონდათ უფლება იმ საკუთრებაზე, სადაც იყვნენ შესახლებული და სადაც ცხოვრობდნენ. ვინაიდან საბჭოთა ეპოქაში ბინების ყიდვის მსგავსი პრაქტიკა იყო გავრცელებული, 1998 წელს მიიღეს კანონი, რათა მოსარგებლეთა უფლებები არ შელახულიყო. ახლა კი ამ მოსარგებლეების ინტერესებშია, რომ მათ დროულად, 2012 წლამდე მოასწრონ საკუთრების პრობლემის მოგვარება.
ამავე თემაზე:
