ინვესტირება უძრავ ქონებაში არის ერთ-ერთი ყველაზე მიმზიდველი და საიმედო ინსტრუმენტი თქვენი სტაბილური შემოსავლის გაზრდისთვის, რომელიც მრავალი წლის განმავლობაში მუდმივად პოპულარულია ინვესტორებში.
უძრავი ქონების ინვესტიციის სახეები:
- საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში;
- კომერციულ უძრავ ქონებაში;
- მშენებლობაში;
- საზღვარგარეთ უძრავ ქონებაში.
ინვესტიციის თითოეულ ტიპს აქვს საკუთარი სპეციფიკა და განსხვავდება მოგების ოდენობით.
როგორ განვახორციელოთ ინვესტირება საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში სწორად? რა რისკებია და როგორ მივიღოთ შემოსავალი ინვესტირებიდან? Korter.ge ვებგვერდთან ერთად გადავხედოთ საცხოვრებელი უძრავი ქონების მშენებლობაში ინვესტიციის განხორციელების თავისებურებებს და ვუპასუხოთ ამ კითხვებს.
როგორ განვახორციელოთ ინვესტირება სწორად
ინვესტორები ყიდულობენ ბინებს ახალ კორპუსებში გაყიდვების დაწყებისას ან მშენებლობის ეტაპზე. ინვესტიციები უძრავ ქონებაში მინიმალურ ფასად საშუალებას გაძლევთ გამოიმუშაოთ ფული მის ხელახალი გაყიდვისას, მშენებლობის დასრულებამდე.
ექსპერტების აზრით, საძირკვლის ეტაპზე ინვესტიცია ყველაზე მომგებიანი, მაგრამ ამავე დროს სარისკოა. ახლა ბევრი ახორციელებს ინვესტიციას ბინებში თბილისში, ბათუმში და საქართველოს სხვა მსხვილ ქალაქებში. მშენებლობის დასრულებით რისკები მცირდება, ამავდროულად კვადრატული მეტრის ღირებულება იზრდება დაახლოებით 35-45%-ით.
მშენებლობის ეტაპები:
- საძირკვლის მოწყობის ეტაპი.
- სართულების მშენებლობა.
- დასრულება და გაშვება.
თითოეული ეტაპი ხასიათდება ფასების 15%-იანი ზრდით, რაც საბოლოო ჯამში 45%-ით გაზრდის კვადრატულ მეტრზე ფასს. უძრავი ქონების ღირებულების ცვლილებები დამოკიდებულია გაყიდვების დინამიკაზე: არასაკმარისი მოთხოვნის შემთხვევაში ფასები იკლებს, აქტიური გაყიდვებისას იზრდება.
ფაქტორები, რომლებიც გავლენას ახდენენ ფასების ცვლილებაზე მშენებლობის ყველა ეტაპზე:
- ობიექტის მშენებლობისთვის შეძენილი მიწის ღირებულება;
- სამშენებლო მასალების ღირებულება;
- შრომის ანაზღაურების ხარჯები;
- ინფლაციის მაჩვენებელი ობიექტის მშენებლობის პერიოდში;
- მოგების ოდენობა, რომელსაც გამყიდველი ელის.
ექსპერტების აზრით, თუ სამშენებლო კომპანიას გააჩნია გაყიდვების სწორი სტრატეგია, მშენებლობის ტემპის მიუხედავად გაიზრდება გაყიდვების რაოდენობა. სამშენებლო კომპანია არქის ბევრი მსგავსი პროექტი აქვს, სადაც ფასების მატება განპირობებულია მიწოდებული ქონების მომგებიანობის ზრდით.
ახალი შენობები ხელსაყრელი მდებარეობით, მიმზიდველი ფასით, გააზრებული განლაგებით და გაყიდვების ყველა მექანიზმის გამოყენებით ხასიათდება შესყიდვაზე სტაბილური მოთხოვნით, ამიტომ მშენებლობის დასრულების დროისთვის რამდენიმე გაუყიდავი ბინის ვარიანტი რჩება მხოლოდ.
საძირკვლის მოწყობის ეტაპზე პირველ რიგში იყიდება ერთოთახიანი ბინები (ყველაზე ხშირად ყიდულობენ საინვესტიციო მიზნით), შემდეგ ოროთახიანი. დიდი ფართის მქონე ბინები ყველაზე ნაკლებად მოთხოვნადია ინვესტორებში და შეიძლება გაიყიდოს სახლის მშენებლობის დასრულებამდე.
რისკები
უძრავი ქონება ერთ-ერთი ყველაზე უსაფრთხო და მომგებიანი სფეროა ინვესტირებისთვის. ის ხასიათდება ფასების უმნიშვნელო რყევებით და ლიკვიდურობის მაღალი დონით. თუმცა, ეს ეხება მხოლოდ მზა ობიექტებში ინვესტიციებს. ინვესტორი, რომელიც ყიდულობს მშენებარე უძრავ ქონებას, მზად უნდა იყოს გასარისკად.
დღეს უძრავ ქონებაში ინვესტირების ყველაზე აქტუალური რისკებია:
- სახლის ექსპლუატაციაში გაშვების შეფერხება ან გადადება;
- გაყინვა ან „გრძელვადიანი მშენებლობის“ სტატუსის მიღება;
- ინფლაცია;
- სხვა.
სამშენებლო ბაზრის მსხვილი მოთამაშეებიც კი, რომლებსაც აქვთ მრავალწლიანი გამოცდილება, არ არიან დაზღვეული გაუთვალისწინებელი სიტუაციებისგან, რომლებიც გავლენას ახდენენ უძრავი ქონების ექსპლუატაციაში გაშვების ვადებზე. მაგალითად, სამშენებლო მასალების მიწოდების შეფერხება.
მიუხედავად ამისა, თავად ინვესტორს შეუძლია შეამციროს გარკვეული რისკების წარმოშობა ინვესტირების ადმი კომპეტენტური მიდგომით.
უპირველეს ყოვლისა, საჭიროა დეტალურად შეისწავლოთ უძრავი ქონების ბაზარი. დეველოპერის არჩევისას ყურადღება უნდა მიაქციოთ მის რეპუტაციას, სამუშაო გამოცდილებას და დასრულებული პროექტების რაოდენობას. ყურადღება მიაქციეთ ქონების იპოთეკით ან განვადებით შეძენის შესაძლებლობას.
მიმართეთ კვალიფიციურ ადვოკატს, რომელიც გააფორმებს ხელშეკრულებას და დაიცავს თქვენს ინტერესებს ფორსმაჟორული გარემოებების შემთხვევაში. გააფორმეთ ხელშეკრულება გულდასმით შესწავლის შემდეგ.
უძრავ ქონებაში ინვესტიციის დადებითი და უარყოფითი მხარეები
დადებითი
- სტაბილურობა. უძრავ ქონებაში ინვესტირება შემოსავლის ერთ-ერთი ყველაზე საიმედო წყაროა, ვინაიდან კრიზისის დროსაც კი უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნა არ მცირდება.
- მზარდი ფასები. ყოველწლიურად იზრდება უძრავი ქონების ფასები, მიუხედავად ქვეყანაში არსებული ეკონომიკური და პოლიტიკური მდგომარეობისა. შესაბამისად, მფლობელს აქვს შესაძლებლობა გაყიდოს თავისი უძრავი ქონება ხელმისაწვდომ ფასად.
- საიმედო პასიური შემოსავალი. უძრავი ქონება შეიძლება გამოყენებულ იქნას მოგების დამატებით წყაროდ. გაყიდვის გარდა, შესაძლებელია საცხოვრებლის გაქირავება და ყოველთვიური შემოსავლის მიღება დიდი ძალისხმევის გარეშე.
უარყოფითი
- ხანგრძლივი ანაზღაურებადი პერიოდი. უძრავ ქონებაში ინვესტირება გრძელვადიანი პროცესია.
- ხარჯები. უძრავ ქონებაში ინვესტირებას თან ახლავს დამატებითი ხარჯები რემონტის, კომუნალური გადასახადებისა და შემდგომი მოვლა-პატრონობის.
- გადასახადები. უძრავი ქონების გაქირავება იბეგრება შემოსავლის 5%-ის ოდენობით, ხოლო კომერციული ფართის შემთხვევაში 20 %-ით. ინვესტორი იღებს ვალდებულებას გადაიხადოს გადასახადები უძრავი ქონების გაყიდვისას, თუ ის მის საკუთრებაში 1 წელზე ნაკლები ხნის განმავლობაშია. ის ასევე იხდის ინდივიდუალურ საშემოსავლო გადასახადს, რომელიც შეადგენს მიღებული მოგების 10%-ს.