კანონპროექტის თანახმად, „საქართველოს სამოქალაქო კოდექსში“, 289-ე მუხლში შედის დამატებები. კერძოდ, სესხის ხელშეკრულების უზრუნველსაყოფად გამოყენებული იპოთეკის ხელშეკრულება უნდა დამოწმდეს სანოტარო წესით. იპოთეკის ხელშრკრულების დამოწმებისას ნოტარიუსი ვალდებულია განუმარტოს ხელშეკრულების მხარეებს ის სამართლებრივი შედეგები, რაც მოჰყვება მათი მხრიდან სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების დარღვევას. ეს შეზღუდვები არ ვრცელდება კომერციულ ბანკებზე, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციებზე, არასაბანკო სადეპოზიტო დაწსებულებებზე – საკრედიტო კავშირებზე და კვალიფიციურ საკრედიტო ინსტიტუტებზე.
გარდა ამისა, იპოთეკის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მიზნით, ნოტარიუსი უზრუნველყოფს კანონმდებლობით გათვალისწინებული პროცედურების განხორციელებას. იპოთეკის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის წესი და პირობები განისაზღვრება საქართველოს იუსტიციის მინისტრის ბრძანებით.
ხოლო ამავე კოდექსის მე-300 მუხლში შესატანი ცვლილებების მიხედვით, იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი ნოტარიუსის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე შეიძლება გადავიდეს კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში, თუ ნოტარიუსის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე უძრავი ნივთის საკუთრების გადასვლის შესახებ პირობა პირდაპირ არის გათვალისწინებული იპოთეკის ხელშეკრულებით. სააღსრულებო ფურცლის გაცემამდე ნოტარიუსი ვალდებულია მოუსმინოს კრედიტორსა და მოვალეს და მხოლოდ იმ შემთხვევაში გასცეს სააღსრულებო ფურცელი, თუ მოვალე ვერ წარმოადგენს ვალდებულების შესრულების დამადასტურებელ დოკუმენტს.
ასევე, თუ იპოთეკის ხელშეკრულებით პირდაპირ არ არის გათვალისწინებული იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში გადასვლა და მევალე გააჭიანურებს იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის დაკმაყოფილებას, იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი შეიძლება გადავიდეს კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში, თუ კრედიტორი (იპოთეკარი) და იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის მესაკუთრე ამის თაობაზე ერთობლივი განცხადებით მიმართავენ მარეგისტრირებელ ორგანოს.
ცვლილებების თანახმად, საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს მმართველობის სფეროში მოქმედი საჯარო სამართლის იურიდიული პირის – აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიერ ნივთის იძულებითი მართვის (სეკვესტრის) გამოყენების წესი და პირობები განისაზღვრება „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონით.
კანონპროექტი ასევე ეხება სესხის პროცენტს. კერძოდ, იპოთეკით უზრუნველყოფილი სესხის ხელშეკრულებაში უნდა მიეთითოს მხარეთა შეთანხმებით გათვალისწინებული ყოველთვიური საპროცენტო განაკვეთი. იპოთეკით უზრუნველყოფილი სესხის ხელშეკრულებისთვის, გარდა 1000 ლარამდე (ან მისი ექვივალენტი უცხოურ ვალუტაში) გაცემული სესხებისა, მხარეთა შეთანხმებით გათვალისწინებული ყოველთვიური საპროცენტო განაკვეთი სესხით სარგებლობასთან დაკავშირებული ყველა ხარჯის (გარდა იპოთეკის სანოტარო წესით დამოწმებასა და იპოთეკის რეგისტრაციასთან დაკავშირებული ხარჯებისა) არ უნდა აღემატებოდეს საქართველოს ეროვნული ბანკის მიერ ვებ-გვერდზე ყოველთვიურად გამოქვეყნებული კომერციული ბანკების მიერ გაცემული სესხების საბაზრო საპროცენტო განაკვეთების წინა კალენდარული წლის საშუალო არითმეტიკულის 2,5-მაგი ოდენობის მეთორმეტედს, რაც ძალაშია ყოველი წლის 1 მარტიდან. აღნიშნული შეზღუდვა არ ვრცელდება კომერციულ ბანკებზე, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციებზე, არასაბანკო სადეპოზიტო დაწსებულებებზე – საკრედიტო კავშირებზე და კვალიფიციურ საკრედიტო ინსტიტუტებზე.
აღნიშნული ლიმიტი ითვალისწინებს ბაზრის კონიუნქტურას და ის მიკროსაფინანსო ორგანიზაციების მიერ გაცემული მსგავსი სესხების ეფექტური საპროცენტო განაკვეთების (ძირითადად 3-4% თვეში) ფარგლებშია. მაშინ, როდესაც სამიზნე ბაზარზე საპროცენტო განაკვეთები უფრო მაღალია- დაახლოებით 5% თვეში.
„ასევე გასათვალისწინებელია, რომ ზემოთ ხსენებული საპროცენტო განაკვეთები კომერციული ბანკების შემთხვევაში წარმოადგენს ნომინალურ და არაეფექტურ საპროცენტო განაკვეთს და არ ითვალისწინებს არასაპროცენტო ხარჯებს, მაგალითად, საკომისიოებს. არსებული შემოთავაზებით 2013 წლის დარჩენილი პერიოდისთვის და 2014 წლის 1 მარტამდე ზღვრული საპროცენტო განაკვეთი დაანგარიშდება 2012 წელს არსებული საბაზრო საპროცენტო განაკვეთის მიხედვით და შეადგენს 3,96%-ს,“ – წერია კანონპროექტის განმარტებით ბარათში.
ამ მუხლის მიზნებისთვის სესხით სარგებლობასთან დაკავშირებული ხარჯი არის ხარჯი, რომელსაც პირდაპირ ან არაპირდაპირ მოითხოვს კრედიტორი და რომელიც წარმოადგენს მსესხებლის მიერ სესხის მიღებისა და სესხით სარგებლობისთვის კანონმდებლობით გათვალისწინებულ ხარჯს.
წარმოდგენილი კანონის ამოქმედება არ გამოიწვევს მის ძალაში შესვლამდე დადებული ხელშეკრულებების პირობების გადახედვას. გარდა ამისა, კანონის ძალაში შესვლამდე დადებული ხელშეკრულებების საფუძველზე იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის იპოთეკარის საკუთრებაში გადასვლა განხორციელდება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის მე-300 მუხლის ამ კანონის ამოქმედებამდე არსებული რედაქციის შესაბამისად.
„კანონპროექტის მიღების მიზანია საქართველოს სამოქალაქო კოდექსში სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულების მარეგულირებელი ნორმების მოწესრიგება და სამართლიანობის პრინციპის დაცვით, მოვალის სამართლებრივი დაცვის დამატებითი მექანიზმების შექმნა,“ – ვკითხულობთ კანონპროექტის განმარტებით ბარათში.
რაც შეეხება „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ კანონში ცვლილებების შეტანას, კანონის მოქმედი რედაქციისგან განსხვავებით, რომელიც პირველი და განმეორებითი აუქციონის ჩატარებას ითვალისწინებს, კანონპროექტის თანახმად, იძულებითი აუქციონის გზით ქონების რეალიზაციისას შესაძლებელი გახდება პირველი და ორი განმეორებითი აუქციონის ჩატარება, რაც შეანელებს აუქციონზე გატანილი ქონების საწყისი ფასის ვარდნის პროცესს და შექმნის მის რეალურ საბაზრო ღირებულებასთან მიახლოებული ღირებულებით რეალიზაციის მეტ შესაძლებლობას.
კანონპროექტის მიხედვით, იმ შემთხვევაში, თუ საქმე აღსრულების ეროვნული ბიუროს წარმოებაშია, შესაძლებელი ხდება ქონების იძულებითი მართვის მექანიზმის გამოყენება აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიერ.
ახალი რედაქციით ყალიბდება კანონის 53-ე მუხლიც, რომელიც განსაზღვრავს ზოგადი წესით ჩატარებული აუქციონის ფორმებისგან უძრავი ნივთის განსხვავებული ფორმით რეალიზაციის პირობებს. კერძოდ, მოვალეს, რომლის მიმართაც წაყენებულია სააღსრულებო წარმოება თანხის გადახდასთან დაკავშირებით, უფლება აქვს მიმართოს აღმსრულებელს და მოითხოვოს მის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ნივთზე წინმსწრები სააუქციონო მომსახურება. ასეთი მოთხოვნა უნდა შეიცავდეს სარეალიზაციო ქონების ზუსტ აღწერილობასა და ქონების საწყის ფასს, რომელსაც განსაზღვრავს მოვალე და რომელიც არ უნდა იყოს აღსასრულებელი მოთხოვნისა და სააუქციონო მომსახურების საფასურის ჯამზე ნაკლები. ასეთი წესით ჩატარებულ აუქციონზე ქონების რეალიზაციის შემთხვევაში შემძენის სასარგებლოდ გაიცემა განკარგულება ამავე კანონით დადგენილი წესით. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ზოგადი წესის შესაბამისად, გაგრძელდება იძულებით აღსრულების პროცესი.
„ნოტარიატის შესახებ“ კანონში ცვლილებები გამონაკლისს უშვებს ნოტარიუსის მიერ სააღსრულებო ფურცლის გაცემის ზოგადი წესიდან. კერძოდ, ნოტარიუსი სააღსრულებო ფურცელს გასცემს ვალდებულების შეუსრულებლობის დამადასტურებელი დოკუმენტის გამოთხოვის გარეშე, გარდა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის მე-300 მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევისა. ამ უკანასკნელ შემთხვევაში უძრავი ნივთის კრედიტორის(იპოთეკარის) საკუთრებაში გადასვლის საკითხის განხილვისას, სააღსრულებო ფურცლის გაცემამდე ნოტარიუსი ვალდებულია მოუსმინოს კრედიტორსა და მოვალეს და მხოლოდ იმ შემთხვევაში გასცეს სააღსრულებო ფურცელი, თუ მოვალე ვერ წარმოადგენს ვალდებულების შესრულების დამადასტურებელ დოკუმენტს, რაც უზრუნველყოფს უძრავი ნივთის არაკეთილსინდისიერი კრედიტორის საკუთრებაში გადასვლის თავიდან აცილებას.
