ნეტგაზეთი | ავარიული საბინაო ფონდის გამოწვევები თბილისის ისტორიულ ნაწილში ავარიული საბინაო ფონდის გამოწვევები თბილისის ისტორიულ ნაწილში – Netgazeti
RU | GE  

ავარიული საბინაო ფონდის გამოწვევები თბილისის ისტორიულ ნაწილში

მადლობა ყველა იმ ადამიანს, ვინც თავისი გამოცდილება და მოსაზრები გამიზიარა.


 ძველი თბილისის ერთ-ერთ ქუჩაზე კიდევ ერთი სახლი ჩამოინგრა. სახლი დიდი ხნის მანძილზე იყო ავარიული. მაცხოვრებლებს არაერთი მცდელობა ჰქონდათ, ეს პრობლემა მათთვის ხელმისაწვდომი გზებით მოეგვარებინათ. ამ ტიპის პრობლემა რომ ახალი არ არის და მათი მოგვარების გზებიც რომ ძალიან მწირია, ალბათ ყველამ კარგად ვიცით. ისტორია ნაცნობია – ან მუნიციპალიტეტს უნდა მიმართო, ან ინვესტორი უნდა მოიძიო და მისი მეშვეობით სცადო უსაფრთხო და ღირსეული საცხოვრებელი პირობების უზრუნველყოფა. როგორც წესი, პირველი გზა პრობლემას ვერ ან დროებით და ნაწილობრივ აგვარებს, მეორე შემთხვევაში პროცესი წინააღმდეგობებით სავსე, გრძელვადიანი და ბუნდოვანია.

შედეგად, მწვავე ავარიულ სახლებში მცხოვრები შედარებით წელგამართული ოჯახები საკუთარი ძალებით აგვარებენ პრობლემას – იღებენ კრედიტს და ახალ ბინას იძენენ. ისინი, როგორც წესი, პირველები ტოვებენ სივრცეს და გამოთავისუფლებულ, უვარგის ბინებს შემოსავლის წყაროდ აქცევენ. მათ ადგილს დროებითი მოქირავნეები იკავებენ. ოჯახების ნაწილი, რომელიც საკუთარი სახსრებით ალტერნატიული ბინის შეძენას ვერ ახერხებს, ერთვება გამგეობის მიერ შემოთავაზებულ პროგრამაში და დაქირავებულ ბინაში გადადის საცხოვრებლად. თუმცა ახალი საცხოვრებელი მუდმივ, სტაბილურ თავშესაფრად მაინც არ აღიქმება. არიან ისეთებიც, რომლებმაც ვერ დაირეგისტრირეს საცხოვრებელი ფართობები და საკუთარი სახსრებით საბინაო საჭიროებების დაკმაყოფილებაც ვერ შეძლეს. ისინი ქალაქის ხელისუფლებისადმი უნდობლობისა და საცხოვრებელი ფართობის დაკარგვით გამოწვეული შიშის გამო, ქირის კომპენსაციის პროგრამაშიც არ ერთვებიან. შესაბამისად, აგრძელებენ სიცოცხლისათვის საშიშ გარემოში არსებობას და ბოლოები ტოვებენ სივრცეს.

შენობის სასიცოცხლო ციკლის დასასრულს, დაცარიელებულ და სანახევროდ დანგრეულ ნაგებობას ზოგჯერ უსახლკაროები და სხვა მწვავე პრობლემების მქონე ადამიანები იკავებენ, რაც საუბნო ცხოვრების დეგრადაციის ერთ-ერთი უკიდურესი გამოვლინებაა.

მკაფიოდ ფორმულირებული ხედვით, მწყობრი სტრატეგიული მიდგომით, შესაბამისი ფინანსური რესურსებითა და ცოდნით შეუიარაღებელი მუნიციპალიტეტისთვის ავარიული საბინაო ფონდის მოვლა-პატრონობის საკითხი, განსაკუთრებით კი მის ისტორიულ ნაწილში, წლებია გადაულახავ გამოწვევად რჩება. ქალაქის ეს ნაწილი თავს უყრის სოციო-ეკონომიკურ, საბინაო-კომუნალურ, კულტურული მემკვიდრეობის დაცვისა და სწრაფად მზარდი ტურისტული განვითარებით წარმოქმნილ არაერთ გამოწვევას. დღეს ეს სივრცე ინტერესთა კონფლიქტების ასპარეზად არის ქცეული. სამწუხაროდ, მუნიციპალიტეტს უჭირს მის ხელთ არსებული მწირი ინსტრუმენტებითა და პროგრამებით პრობლემის მასშტაბთან და კომპლექსურ ხასიათთან გამკლავება.

თბილისის ისტორიულ ნაწილში მიმდინარე პროექტებისა და პროგრამების გატარებაზე პასუხისმგებლობა უმთავრესად თბილისის განვითარების ფონდსა და რაიონულ გამგეობებს ეკისრებათ.

თბილისის განვითარების ფონდის საქმიანობის მიზანს დედაქალაქის ისტორიული იერსახის შენარჩუნება და უძრავი ქონების ღირებულების ზრდის ხელშეწყობა წარმოადგენს. ისტორიულ ნაწილში ცალკეული არეალების რეაბილიტაცია ტურისტული მიზიდვის ადგილების შექმნასა და მათ ეკონომიკურ წახალისებას ემსახურება. მიუხედავად არაერთი გამოწვევისა, განხორციელებული პროექტების შედეგად იზრდება შენობათა სტრუქტურული მდგრადობა და წესრიგდება საკომუნიკაციო სისტემები. ასევე, ნელა, ფრაგმენტულად და პრობლემურად, მაგრამ მაინც შეიმჩნევა სარესტავრაციო სამუშაოების ხარისხის ზრდის ტენდენცია. თუმცა ჩარევის არეალები შეზღუდულია და უმთავრესად ტურისტული დერეფნების გასწვრივ არსებულ სივრცეებზე კონცენტრირდება.

ეკონომიკური თუ სოციალური სარგებელი, რომელსაც მოსახლეობა არეალების რეაბილიტაციის შედეგად იღებს, ჩარევის ირიბი და რიგ შემთხვევაში პრობლემური შედეგია. მესაკუთრეთა ქონების ფასი შეიძლება მართლაც იზრდება, ასევე პირდაპირ ან ირიბად უმჯობესდება მათი საბინაო პირობები, თუმცა ეს ხეირი ინდივიდუალური ხასიათისაა. არეალების საცხოვრებელი ფუნქციის და სამეზობლოების შენარჩუნება სარეაბილიტაციო პროექტების მიზანს არ წარმოადგენს. უძრავი ქონების გაზრდილი ფასი უბიძგებს მესაკუთრეებს სარფიანად გაყიდონ ან ტურისტებზე გააქირაონ მათ საკუთრებაში არსებული ქონება. სივრცეს ტოვებენ მცირე ზომის კომერციული ობიექტებიც, რომლებიც საუბნო და სხვა საჭიროებებს ემსახურებოდნენ. მათ ადგილს ტურისტებზე მორგებული ძვირადღირებული მაღაზიები და კაფე-ბარები იკავებენ.

აქვე უნდა ითქვას, რომ ეს ტენდენცია მსხვილი მუნიციპალური პროექტების მიღმა დარჩენილ არეალებშიც აქტიურად შეიმჩნეოდა კოვიდ პანდემიამდე. ის თვითდინებაზე მინდობილი, ხელისუფლების მიერ წახალისებული, სწრაფად მზარდი ტურისტული განვითარების ერთ-ერთი ნეგატიური შედეგია.

სარეაბილიტაციო არეალების მიღმა დარჩენილი მრავალი შენობის სიცოცხლისუნარიანობის გახანგრძლივება თუ შენობათა გარდაუვალი ნგრევის გადავადება რაიონული გამგეობების თავსატეხია. ოთხ სართულამდე ავარიული შენობების კაპიტალური გამაგრების პროექტები ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების ხელშეწყობის პროგრამის გავლით ხორციელდება. გასათვალისწინებელია, რომ ამ მიმართულებით გამოყოფილი წლიური დაფინანსება მწირია. ამასთან, გამოწვევად რჩება ისტორიული შენობების რეაბილიტაციის არსებული პრაქტიკაც, რაც ხშირად შეუქცევად და შეუსაბამო ჩარევებში გამოიხატება.

პროგრამის თავისებურებიდან გამომდინარე, კაპიტალური გამაგრების პროექტები წერტილოვან ხასიათს ატარებს, რაც არაერთ პრობლემას წარმოქმნის მათი პრაქტიკული განხორციელებისას. როგორც წესი, მჭიდრო, ავარიულ განაშენიანებაში ჩარევას თან სდევს მომიჯნავე შენობების კიდევ უფრო მეტი დეგრადაცია, რაც დამატებითი, გაუთვალისწინებელი ღონისძიებების გატარებას მოითხოვს გამგეობის მხრიდან. ამას თან ერთვის მიწისქვეშა საკომუნიკაციო ინფრასტრუქტურის გაუმართაობაც, რომელიც ისტორიული ქალაქის ერთ-ერთი უმთავრესი გამოწვევაა და რომლის მოგვარებაც ერთი შენობის საკადასტრო ერთეულის საზღვრებშია შეუძლებელი.

ამხანაგობის გარკვეული ფინანსური თანამონაწილეობა პროგრამის ერთ-ერთ აუცილებელ პირობას წარმოადგენს. შესაბამისად, ისედაც შეზღუდული მუნიციპალური სიკეთეებით სარგებლობას დიდწილად ახერხებენ ეკონომიკურად შედარებით წელგამართული და კარგად ორგანიზებული ამხანაგობები. იმ არეალებში კი, სადაც ეკონომიკურად გაჭირვებული მოსახლეობის კონცენტრაცია შეიმჩნევა, პროგრამის ხელმისაწვდომობა საგრძნობლად შეზღუდულია. ამასთან, ავარიული შენობებიდან მოსახლეობის თანდათანობითი გადინება კიდევ უფრო ასუსტებს ამხანაგობებს, აქცევს რა ყოფილ მეზობლებს პროცესის შედარებით პასიურ მონაწილეებად. წინაღობას ქმნიან სხვადასხვა დროს სპეკულაციური მიზნებით შეძენილი ქონების უხილავი მესაკუთრეები და საკუთარი ვიწრო ბიზნესინტერესებით მოქმედი აქტორებიც. ამდენად, ძლიერ და შეკრულ სამეზობლოს გადამწყვეტი მნიშვნელობა ენიჭება ამ ტიპის პროგრამების ეფექტურად წარმართვაში.
მწვავედ ავარიული სახლების შემთხვევაში გამგეობა ე.წ. წინმსწრებ-დამზღვევ ღონისძიებას მიმართავს. ის შენობათა გარდაუვალი ნგრევის გადავადებას და მაცხოვრებელთა დროებით უსაფრთხოებას უზრუნველყოფს. ამასთან, ქალაქის მესვეურებს აძლევს დამატებით დროს, შენობაში დარჩენილი მოსახლეობა ქირის კომპენსაციის პროგრამაში ჩართვაზე დაითანხმონ.

აქვე უნდა ითქვას, რომ შენობების განუხრელ დეგრადაციაში მოსახლეობასაც შეაქვს თავისი წვლილი, წლების მანძილზე კონსტრუქციულად გაუმართლებელი მიშენება-დაშენებებით. თუმცა, ალბათ, ეს პროცესი გარკვეულწილად ეფექტური საბინაო პროგრამების არარსებობის, საცხოვრებელი ფონდის მოვლა-პატრონობისა და კულტურული მემკვიდრეობის მართვის სუსტი სისტემის გამოძახილიცაა.

მუნიციპალური პროგრამების შეზღუდულობის ფონზე, ამ არეალებში საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესების თითქმის უალტერნატივო გზად კერძო ინვესტორი მოიაზრება. ინვესტორთან მოლაპარაკება ხანგრძლივი და რთული პროცესია. ხშირად მეზობლებს უჭირთ ერთმანეთში შეთანხმება. ასევე, არის შემთხვევები, როდესაც მობინადრეები ინვესტორს მისთვის არამომგებიან პირობებს უყენებენ – მაღალ საფასურს სთხოვენ, ან სულაც უარს ამბობენ საცხოვრებელი ადგილის დატოვებაზე.

მოცემულ კონტექსტში, მოსახლეობის ეს მოთხოვნები შეიძლება არარაციონალურად მოგვეჩვენოს. თუმცა, ალბათ, ისიც უნდა გავითვალისწინოთ, რომ ეკონომიკური სიდუხჭირის ფონზე, ცენტრალური მდებარეობის მქონე კერძო საკუთრება ზოგიერთი ოჯახისთვის კეთილდღეობის უზრუნველყოფის ერთადერთი წყაროა.

საბინაო პროგრამების არარსებობისა და საცხოვრებელზე დაბალი ხელმისაწვდომობის პირობებში კი ნებისმიერი ამგვარი გარიგება პრობლემის მოგვარების ერთადერთი შანსი შეიძლება იყოს სიცოცხლის მანძილზე. მშობლიურ უბანში დარჩენის სურვილიც ლეგიტიმურია. მოსახლეობას აქვს უფლება თანაბრად ისარგებლოს იმ სიკეთეებით, რასაც მათ ქალაქის ისტორიული ცენტრი სთავაზობს, იქნება ეს ცენტრალური მდებარეობა თუ სხვა კულტურული და სოციალური ფაქტორები.

თუ ინვესტორსა და მოსახლეობას შორის შეთანხმება მაინც შედგა, წინა პლანზე ისტორიული ურბანული ქსოვილის დაცვის საკითხები იწევს. სხვა ზემოთ ჩამოთვლილ გამოწვევებთან ერთად, ქალაქში მოქმედი ქალაქთმშენებლობითი თუ სამშენებლო რეგულაციები ვერ უზრუნველყოფს მემკვიდრეობის ადეკვატურ დაცვას. ისტორიულ ქსოვილში ტლანქი, წერტილოვანი და შეუსაბამო ჩარევები მის თანდათანობით და განუხრელ დეგრადაციას იწვევს. ამასთან, მუდმივი საცხოვრებელი ფუნქციები აქტიურად განიდევნება არეალიდან და სასტუმროებითა და ტურიზმზე ორიენტირებული სხვა ობიექტებით მის გადაჯერებას იწვევს.

როგორც ჩანს, პრობლემიდან გამოსავალს მუნიციპალიტეტიც უმთავრესად კერძო ინვესტორების საქმიანობის ხელშეწყობაში ხედავს და აქტიურად ცდილობს გააძლიეროს მათი როლი ამ პროცესში. ამაზე მიუთითებს საკანონმდებლო ცვლილებაც, რომელიც 2020 წლის ივნისში ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების წესებში შევიდა. აღნიშნული ცვლილება, V კატეგორიის, ავარიული, მრავალბინიანი საცხოვრებელი შენობების ჩანაცვლების შემთხვევაში, დაინტერესებულ მხარეს საშუალებას აძლევს გვერდი აუაროს გენერალური გეგმის ფუნქციური ზონირების მოთხოვნებს და სხვა რეგლამენტებს. მაგალითად, გადაამეტოს კოეფიციენტები, შემზღუდავ პირობად არ მიიღოს შენობის მაქსიმალური სიმაღლე, შენობა-ნაგებობის განთავსების წესები და ა.შ. (საკრებულოს დადგენილება #14-39, თავი V1). მოსახლეობის ღირსეული საცხოვრებლით უზრუნველყოფის სანაცვლოდ, ეს ჩანაწერი დაინტერესებულ მხარეს აძლევს მიწის ნაკვეთის/ების პოტენციალის თითქმის შეუზღუდავი ექსპლუატაციის უფლებას. შედეგად, იზრდება ქალაქში გაბნეული, დეგრადირებული ნაკვეთების საინვესტიციო მიმზიდველობა.

კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებში სამშენებლო განვითარების შემზღუდავი პირობები დარგობრივი კანონმდებლობითა და თბილისის საკრებულოს ზემოთ ნახსენები დადგენილების ცალკეული ჩანაწერებით არის განსაზღვრული. მიუხედავად ამისა ბუნდოვანია, როგორ გამოიყენებს ამ წესს მუნიციპალიტეტი ყოველდღიურ საქმიანობაში და რაიმე ფორმით გაავრცელებს თუ არა მას თბილისის ისტორიულ ნაწილზეც.

ამ ფორმით კერძო ინვესტორზე პასუხისმგებლობების დელეგირებამ და მუნიციპალიტეტის პასიურმა პოზიციამ შესაძლოა შეუქცევადი და გამოუსწორებელი ზიანი მიაყენოს ქალაქის ურბანულ გარემოს. მან შეიძლება ნაწილობრივ გადაჭრას ავარიული საცხოვრებელი ფონდით შექმნილი საბინაო პრობლემები, თუმცა ხელი შეუწყოს ფიზიკურად არაჯანსაღი საარსებო გარემოს ფორმირებას და არსებულის კიდევ უფრო მეტ დეგრადაციას.

ვფიქრობ, ყოველდღიურ გადაუდებელ გამოწვევებზე რეაგირების პარალელურად, ერთობლივი ძალისხმევა მიმართული უნდა იქნას ურბანული, საბინაო და კულტურული მემკვიდრეობის მწყობრი, გრძელვადიან მიზნებზე ორიენტირებული სისტემის შექმნაზე. პრობლემის სიღრმისეული ხასიათი კარგად უნდა იქნას გააზრებული და გამოინახოს კონფლიქტური ინტერესების დაბალანსების ეფექტური გზები. მათ შორის, ფინანსური და ეკონომიკური მექანიზმები, რომლებიც პრობლემების ნაბიჯ-ნაბიჯ მოგვარების შესაძლებლობას მოგვცემს. გამოწვევის მასშტაბი არათუ საუბნო გამგეობების, მუნიციპალიტეტის პასუხისმგებლობების დონესაც სცილდება და რიგ შემთხვევებში აქტიურ სახელმწიფო ჩარევას საჭიროებს.

ავტორი: ნანო ზაზანაშვილი

ურბანული კვლევების ცენტრი

ბლოგპოსტი თავდაპირველად გამოქვეყნდა OSGF-ის ვებგვერდზე.

ნეტგაზეთის მასალების სხვა გამოცემებში გადაბეჭდვის წესი
ავტორი