„იპოთეკური სესხების პრობლემასთან დაკავშირებით ვერ დაგპირდებით, რომ დიდ შედეგებს მივიღებთ. პროცესი არის ძალიან რთული. ძალიან დიდ თანხებზეა საუბარი, ბანკებიც გაჭედილი არიან. ჩემთანაც მხვდებიან ხშირად სახლთან დაზარალებულები, როდესაც ავდივარ. აღარ ვიცი, როგორც მოვიქცე”, – განაცხადა საქართველოს პრემიერ-მინისტრმა ბიძინა ივანიშვილმა 14 მარტს რეგიონულ მედიასთან შეხვედრაზე.
ივანიშვილის განცხადებით, ბანკებთან მოლაპარაკების მიღწევა კიდევ შესაძლებელია, თუმცა პროცესს აფერხებს მიკროსაფინანსო ორგანიზაციების სიმრავლე:
“ახლაც ვერ დაგპირდებით, რომ დიდ შედეგებს მივიღებთ, რაც უფრო ღრმად შევდივართ ამ პროცესში, მით უფრო რთული სიტუაციაა”.
აღსრულების ეროვნული ბიუროს მონაცემებით, 2012 წელს ქვეყნის მასშტაბით განხორციელდა 111 გამოსახლება; აუქციონის წესით გაიყიდა 718 საცხოვრებელი ბინა, ასევე აუქციონის წესით გასხვისდა 961 მიწის ნაკვეთი, მასზე მიმაგრებული შენობა-ნაგებობებით.
აღსრულების ეროვნული ბიუროს პრესსამსახურის უფროსის ბესიკ ლილუაშვილის განცხადებით, მოცემული რიცხვები ერთმნიშვნელოვნად არ ნიშნავს იმას, რომ ყველა ბინა ან მიწის ნაკვეთი იპოთეკით იყო დატვირთული:
“საქმეების სპეციფიკა სხვადასხვაგვარია, ზუსტი სტატისტიკა იმისა, თუ რამდენი იყო აქედან იპოთეკით დატვირთული, არ გვაქვს. თუმცა, თუ ტენდენციას გადავხედავთ, აუქციონზე გატანილი ბინების უმეტესობაზე აღსრულება ნოტარიუსს აქვს გაცემული. ამის მიზეზი კი ხშირ შემთხვევაში მხარეებს შორის დადებული სასესხო ხელშეკრულებაა.“
ბიძინა ივანიშვილი კერძო იპოთეკარებთან, ბანკებთან და მიკროსაფინანსო ორგანიზაციებთან ქონების უზრუნველყოფით დადებული სასესხო ხელშეკრულების შედეგად უბინაოდ დარჩენილ მოსახლეობას საარჩევნო კამპანიის დროს დახმარებას დაჰპირდა. ამ საკითხზე იუსტიციის სამინისტროში „იპოთეკის ჯგუფი” მუშაობს, რომელსაც მინისტრი თეა წულუკიანი ხელმძღვანელობს.
მინისტრის განმარტებით, კომისია სულ ორჯერ შეიკრიბა და პრობლემის მოსაგვარებლად საკანონმდებლო ინიციატივის მომზადებას აპირებს:
„ჩვენ ვაპირებთ რამდენიმეეტაპიანი რეფორმის ჩატარებას. პირველი ეტაპი რეფორმისა შეეხება კერძო იპოთეკარების საქმიანობას. ჩვენი მიზანია, რომ საზოგადოების ერთმა ჯგუფმა, კერძოდ, კერძო იპოთეკარებმა ვეღარ შეძლონ მარტივად ისარგებლონ მეორე ჯგუფის ანუ სესხის ამღების უმწეობით, და აღარ მოხდეს ისე, რომ მრავალმა ადამიანმა ეკონომიკური სიდუხჭირის ფონზე უკანასკნელი საცხოვრისი დათმოს და ქუჩაში აღმოჩნდეს.“
წულუკიანი ამბობს, რომ ამ პრობლემის მოსაგვარებლად სამართლებრივი რეგულირებები აუცილებლად გახდება საჭირო:
„თვითონ სისტემა უნდა იყოს დაბალანსებული, იყოს რეალური შეთანხმება, სადაც ორივე მხარის ინტერესებია დაცული.“
“ახალგაზრდა იურისტთა ასოციაციის” იურისტი ბექა დოჭვირი ამბობს, რომ არსებობს უამრავი მაგალითი, როცა ადამიანი სესხის უზრუნველყოფისათვის დებს ბინას იპოთეკით. შემდეგ რიგი მიზეზების გამო თანხას ვერ აბრუნებს და აქედან იწყება პრობლემების
ჯაჭვი:
„იპოთეკარები მიმართავენ სასამართლოს ან ნოტარიუსს. ნოტარიუსი წერს სააღსრულებლო ფურცელს. საქმეში ერთვება აღსრულების ეროვნული ბიურო, ეს ბინები აუქციონზე გააქვთ და საბაზრო ფასზე იაფად ყიდიან.“
ბექა დოჭვირი ამბობს, რომ იპოთეკური სესხის შედეგად უბინაოდ დარჩენილები “ახალგაზრდა იურისტთა ასოციაციაში” დახმარების სათხოვნელად ხშირად მიდიან.
„არის საკმაოდ ხშირი მომართვიანობა. იმ შემთხვევაში, თუ ყველაფერი კანონიერად არის გაკეთებული, დახმარება შეუძლებელია. ხშირად ადამიანები ხელშეკრულებას არ კითხულობენ, იქ კი ყველაფერი დეტალურად არის გაწერილი. ხელშეკრულებით იპოთეკარის უფლებები უფრო მეტად არის დაცული, ამიტომ გამსესხებლის კეთილ ნებაზეა დამოკიდებული, გადაუწევს თუ არა ვალის დაფარვის გრაფიკს მოვალეს, რომ ადამიანმა ბინა არ დაკარგოს. სამართლებრივად, დღეის მდგომარეობით, მოვალის დაცვის რაიმე ბერკეტი არ გვაქვს.“
იპოთეკური სესხის შესახებ მხარეებს შორის ხელშეკრულებები საჯარო რეესტრში მოწმდება. უფრო ხშირად ხელშეკრულება ნოტარიუსის მიერ არის დაწერილი.
მაკა ჩხიტუნიძე ორი წელია ქირით ცხოვრობს, მან ბინა კერძო იპოთეკარისგან აღებული სესხის გამო დაკარგა:
„ფული ვერ დავუბრუნე დროზე, ვალი არ გადამივადა. ისე მარტივად დავკარგე ბინა, აზრზეც ვერ მოვედი. ხელშეკრულება ნოტარიუსთან გავაფორმეთ. ერთ დღეს სახლში აღსრულების ბიუროს თანამშრომლები მომადგნენ და გამომასახლეს.“
მაკა ჩხიტუნიძე ამბობს, რომ იპოთეკური სესხის აღება ჯერ ბანკში სცადა, შემდეგ მიკროსაფინანსო ორგანიზაციაში, მაგრამ რადგან შემოსავალი არ ჰქონდა, სესხი არ დაუმტკიცეს. კერძო იპოთეკარისგან სესხი მატივად აიღო და ბინა იპოთეკით დატვირთა.
“ახალგაზრდა იურისტთა ასოციაციის” იურისტი ბექა დოჭვირი ამბობს, რომ ნოტარიუსმა მხარეებს უნდა აუხსნას და განუმარტოს ნორმები, რომელზეც მხარეები შეთანხმდებიან:
„ხშირად პრობლემა ის არის, რომ ადამიანები არ კითხულობენ ხელშეკრულებას და როცა პრობლემა წარმოექმნებათ, მერე ინტერესდებიან პირობებით. მანამდე აინტერესებთ ფულის აღება და პროცენტის გრაფიკი და სხვა პირობები არ აქვთ გააზრებული.“
ნოტარიუსი ეკა შენგელია ამბობს, რომ იპოთეკური ხელშეკრულების შესადგენად მას საკმაოდ ხშირად მიმართავენ. შენგელიას თქმით, ხელშეკრულების დადებისას სესხის გამცემის უფლებები მაქსიმალურად არის დაცული; მოვალემ ხელშეკრულების პირობები არ უნდა დაარღვიოს, თორემ ჩადებულ ქონებას მარტივად დაკარგავს:
“როცა მხარეებს შორის ფორმდება ხელშეკრულება იპოთეკურ სესხზე ნოტარიუსთან, მთელი პასუხისმგებლობა ნოტარიუსს ეკისრება. მან უნდა შეამოწმოს ინფორმაცია იპოთეკური სესხების დამდები მხარეების შესახებ. კერძოდ, ყადაღა ხომ არ ადევს ქონებას ან იპოთეკით ხომ არ არის დატვირთული. ნოტარიუსს იმიტომ არჩევენ, რომ ხელშეკრულების დადება უფრო სწრაფად ხდება და პროცედურებიც მარტივია, თან ხელშეკრულებით ფულის გამსესხებლის უფლებები მაქსიმალურად არის დაცული.
თუ ხელშეკრულება დაირღვა, ნოტარიუსს შეუძლია მიმართოს აღსრულებას. სხვა შემთხვევაში, უფლებების დასაცავად ფულის გამსესხებელმა უნდა მიმართოს სასამართლოს. ნოტარიუსს იმიტომ ეკისრება პასუხისმგებლობა, რომ ხელშეკრულება უნდა იყოს შედგენილი წესების სრული დაცვით.”
იპოთეკურ სესხებს ადგილობრივ ბაზარზე ბანკები, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციები და კერძო მევახშეები გასცემენ.
2012 წლის 31 დეკემბრის მდგომარეობით, “საქართველოს ბანკის” იპოთეკური სესხის პორტფელმა 388.7 მლნ ლარი შეადგინა. „საქართველოს ბანკის” გენერალური დირექტორის ირაკლი გილაურის განცხადებით, ბოლო ორი წლის განმავლობაში “საქართველოს ბანკს” მხოლოდ 35 ბინა აქვს დასაკუთრებული:
„ეს ძალიან დაბალი მაჩვენებელია, მაშინ, როდესაც საქართველოს ბანკის იპოთეკურ პორტფელში 10 ათასი სესხია. ბანკი ეხმარება მის მომხმარებელს, გადავადებული აქვს რა არაერთი სესხი, რაც ხელს უწყობს მომხმარებელს კრედიტის დაფარვაში.“
იპოთეკურ სესხებს საბანკო სექტორი სესხებს 11-14 პროცენტში გასცემს. ბანკების მსგავსად, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციები იპოთეკურ სესხებს სახელფასო უზრუნველყოფით გასცემენ.
მიკროსაფინანსო ორგანიზაცია „კრისტალში“ აცხადებენ, რომ თუ მომხმარებელს სესხის დასაფარავად შემოსავალი არ აქვს, ის კრედიტს ვერ მიიღებს:
„უბრალოდ, იპოთეკურ სესხს არ გავცემთ: ან ბიზნესი უნდა ჰქონდეს მსესხებელს, ან – ხელფასი. სესხის საპროცენტო განაკვეთი ყოველთვიური 2,5 – 3 პროცენტია.“
კომპანია „ზვიო 77“ სამი წელია ადგილობრივ საფინანსო ბაზარზე საქმინობს და იპოთეკურ სესხებს ქონების უზრუნველყოფით გასცემს.
„ზვიო 77“ საშუამავლო კომპანიაა და სესხის აღების მსურველებს კერძო იპოთეკარებთანაც აკავშირებს. კომპანიაში აცხადებენ, რომ იპოთეკური სესხის ასაღებად არ არის საჭირო ხელფასი და სხვა შემოსავალი:
„ნოტარიუსთან ფორმდება ჩვეულებრივი ხელშეკრულება ქონების უზრუნველყოფით. მხოლოდ ბაჟია გადასახდელი. საპროცენტო განაკვეთი სესხზე თვეში 3 – 3,5 პროცენტია. “
კომპანიაში განმარტავენ, რომ ხელშეკრულების პირობებით ყოველთვე ან სამ თვეში ერთხელ ხდება თანხის ძირის და პროცენტის გადახდა:
„აქ არ არის საბანკო პრინციპი, თანხის დაფარვა შესაძლებელია 3 თვეში ერთხელაც, ან, მაგალითად, თუ ისესხე 3 ათასი დოლარი, შეგიძლია 1000 დოლარი გადაიხადო და მერე 2 ათასის პროცენტი იხადო“.
რა ხდება მაშინ, თუ ხელშეკრულება ირღვევა და მსესხებელი თანხის გადახდას ვერ ახერხებს? – „ზვიო 77“–ის მდივანი განმარტავს, რომ თუ მოვალე ორ თვეში გაყიდის ბინას და იპოთეკარს ფულს გადაუხდის, პრობლემა არ იქნება:
“მაგრამ თუ დაგვიანდა, მაშინ მივმართავთ ნოტარიუსს, რომელიც აღსრულების ფურცელს გამოწერს და ბინა აუქციონზე გაიყიდება.“
იუსტიციის მინისტრის თეა წულუკიანის განცხადებით, კერძო იპოთეკარებს იპოთეკის ბაზრის 35 პროცენტი უჭირავთ:
„ამის მიზეზი არის ის, რომ ისინი სესხებს მარტივი პროცედურებით გასცემენ. 35 პროცენტი დიდი მაჩვენებელია და ამის უკან დგას ოჯახური ტრაგედიები. გვინდა, რომ ქვეყანაში წახალისებული იყოს კერძო ინიციატივა, მაგრამ არ დავუშვებთ იმას, რომ ხდებოდეს ადამიანების გაუბედურება. მოსახლეობა მევახშეებისაგან კანონით უნდა იყოს დაცული.“
როდის წარადგენს იუსტიციის სამინისტრო კერძო იპოთეკარების სეგმენტის დასარეგულირებელ საკანონმდებლო ინიციატივას, ზუსტ თარიღს ვერ ასახელებენ.