უძრავი ქონების ბაზარზე 2008 წლის მეორე კვარტლამდე არსებულმა ფასების მაღალი ზრდის ტემპმა და სამშენებლო ბუმმა იგი ქვეყნის ეკონომიკის ერთ–ერთ მნიშვნელოვან რგოლად აქცია. უძრავი ქონების ფასები მნიშვნელოვანია, აგრეთვე, ქვეყნის ფინანსური სტაბილურობისათვის. რამდენადაც ინვესტირება უძრავ ქონებაში წარმოადგენს ფინანსურ აქტივებში ინვესტირების ალტერნატივას, უძრავი ქონების ბაზარი საფინანსო ბაზრის ფუნქციასაც ითავსებს. შესაბამისად, მისი ფასების ცვლილება წააგავს სხვა ფინანსური აქტივების ფასების ცვლილებას და ქვეყნის ეკონომიკური ციკლის განმაპირობებელ მნიშვნელოვან ფაქტორს წარმოადგენს. ფასების მკვეთრმა შემცირებამ უძრავ ქონებაზე მნიშვნელოვანი გავლენა შეიძლება მოახდინოს ფინასური ბაზრის სტაბილურობაზე. უძრავ ქონებაზე ფასის ვარდნის შემთხვევაში იზრდება სესხების რისკიანობა კომერციული ბანკების ბალანსზე, რადგან სესხის დეფოლტის შემთხვევაში მსესხებელს ეზრდება დანაკარგი. ფასის შემცირებისას ამავდროულად მცირდება საგირავნო აქტივის ღირებულებაც, რაც, თავის მხრივ, კიდევ უფრო ართულებს დეველოპერული კომპანიებისთვის მიმდინარე პროექტების დაფინანსების შესაძლებლობას. ეს ყოველივე კი, თავისთავად, მათი დეფოლტის რისკს ზრდის. უძრავ ქონებაზე ფასების მკვეთრ ვარდნას ფინანსური სტაბილურობაზე ნეგატიური გავლენა აქვს შინამეურნეობების მხრიდანაც. კერძოდ კი, იგი ნეგატიურ გავლენას ახდენს მსესხებლების როგორც შესაძლებლობებზე, ასევე მათ სურვილზე, დაფარონ სესხი.

საქართველოს ეროვნული ბანკის ხელთ არსებული ინფორმაციით, 2010 წლის იანვრიდან ფასები უძრავ ქონებაზე სტაბილურია, თუმცა 2010 წლის ივნისში საცხოვრებელ ბინებსა და კომერციულ ფართზე ფასების ინდექსის წლიური 10 –პროცენტიანი ზრდა დაფიქსირდა, ხოლო საცხოვრებელი ბინის ქირა პრაქტიკულად უცვლელი დარჩა. ფასების აღნიშნულ ზრდას საცხოვრებელ და კომერციულ ფართებზე წინ უსწრებდა გასული წლის 25– პროცენტიანი შემცირება.

ზემოთ აღნიშნულმა სხვაობამ ფასებისა და ქირის წლიურ ზრდებს შორის, საანგარიშო პერიოდში ქირა–ფასის თანაფარდობის 8.7–პროცენტიანი შემცირება გამოიწვია. ზოგადად, ითვლება, რომ ქირა–ფასის თანაფარდობის დინამიკა შეიძლება მიუთითებდეს ფასების ბუშტის არსებობაზე. როდესაც საცხოვრებელი ბინის ფასის ზრდა არაა განპირობებული ფუნდამენტური ფაქტორებით, ქირის ზრდა ჩამორჩება ფასის ზრდას, რაც თანაფარდობის შემცირებას იწვევს. თუმცა, ამ კონკრეტულ შემთხვევაში, არ იქნება მართებული, რომ ქირა–ფასის ფარდობის აღნიშნული შემცირება ახალი ფასების ბუშტის წარმოქმნის ინდიკატორად მივიჩნიოთ. უძრავი ქონების სექტორზე გაცემული სესხები დიდ წილს იკავებს მთლიანად საბანკო სექტორის პორტფელში. უნდა აღინიშნოს, რომ უძრავი ქონების სექტორი ზოგადად უფრო ფართე ცნებაა, ვიდრე სამშენებლო სექტორი. პირობითად იგი შეიძლება დავყოთ შემდეგ კატეგორიებად: უძრავი ქონების დეველოპმენტი, იპოთეკური სესხები, უძრავი ქონების მენეჯმენტი, არადეველოპერული სამშენებლო კომპანიები და სამშენებლო მასალების მოპოვება, წარმოება და ვაჭრობა. აღნიშნული კატეგორიების მიხედვით, უძრავი ქონების სექტორის წილი მთლიან საკრედიტო პორტფელში დღეისათვის 31 პროცენტს აჭარბებს.

2008 წლის მეორე კვარტალიდან მოყოლებული, ფინანსური კრიზისის გამწვავებასთან ერთად, მნიშვნელოვნად გაიზარდა რისკები უძრავი ქონების ბაზარზე, რაც ფინანსური სტაბილურობის კუთხით მეტად საყურადღებოა. უძრავ ქონებაზე გაცემული სესხების ზემოაღნიშნული კატეგორიებიდან ყველაზე მეტად რისკიანი უძრავი ქონების დეველოპერებზე გაცემული სესხებია. დღეისათვის ამ კატეგორიაში არსებული სესხების 57 პროცენტს უმოქმედო სესხები შეადგენს. უმოქმედო სესხების ასეთი მაღალი დონე სამშენებლო სექტორში 2008 წლის სექტემბრიდან მოყოლებული სტაბილურად ნარჩუნდება, თუმცა ბოლო თვეების მანძილზე შემცირების ტენდენცია აღინიშნება.

შედარებით ყველაზე ნაკლებად რისკიან კატეგორიას იპოთეკური სესხები წარმოადგენს. 2010 წლის ივნისისათვის შესაძლო დანაკარგების რეზერვი იპოთეკურ სესხებში 48 პროცენტით გაიზარდა, თუმცა დღეისათვის ეს მაჩვენებელი 10 პროცენტს არ აღემატება. სამშენებლო სექტორში გაცემული სესხების მაღალი რისკიანობა უძრავი ქონების სექტორში მოღვაწე კომპანიების გართულებული ფინანსური მდგომარეობის შედეგია. დეველოპერების საკუთარი კაპიტალის წილი მათი პროექტების დაფინასებისას მიზერულია, რაც მათ ბანკებიდან მიღებულ კრედიტებსა და წინასწარ გაყიდვებზე ხდის დამოკიდებულს. საბანკო სექტორში წარმოშობილმა თავისუფალი რესურსების დეფიციტმა დეველოპერებს მიმდინარე პროექტების დაფინანსების ორივე ძირითადი წყარო შეუზღუდა.

ბანკების მიერ გამკაცრებული საკრედიტო პოლიტიკის შედეგად, ისევე როგორც დეველოპერებს გაურთულდათ კრედიტების აღება, ასევე, იპოთეკური სესხების ხელმისაწვდომობა შეიზღუდა და ამან წინასწარი გაყიდვების მკვეთრი შემცირება გამოიწვია, შედეგად კი დეველოპერებს კიდევ უფრო გაურთულდათ საჭირო ფინანსების მოძიება. წინასწარი გაყიდვების შემცირებას მყიდველსა და გამყიდველს შორის არსებული ინფორმაციის ასიმეტრიულობაც განაპირობებს, რომელიც აზარალებს კომპანიებს. დეველოპერული კომპანიების ფინანსურ პრობლემებზე მეტყველებს, აგრეთვე, მნიშვნელოვანი სხვაობა დაწყებულ და დამთავრებულ სამშენებლო ფართებს შორის. თუმცა აღსანიშნავია, რომ სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის მონაცემებზე დაყრდნობით, თბილისში 2009 წელს 52 პროცენტითაა გაზრდილი დასრულებული საცხოვრებელი ფართი, ხოლო დაწყებულის რაოდენობა 49 პროცენტით შემცირდა 2008 წელთან შედარებით. აღნიშნული ტენდენცია სავსებით ბუნებრივია, თუ გავითვალისწინებთ, რომ 2008 წლის მესამე და მეოთხე კვარტალში შეჩერებული მშენებლობების ნაწილი 2009 წელს დასრულდა, ხოლო იმავე 2009 წელს უკვე გამწვავებული ფინანსური კრიზისის ფონზე ნაკლები რაოდენობის ახალი პროექტები იქნა დაწყებული, რადგან უკვე დაწყებულის დასრულება წარმოადგენდა აქტუალურ პრობლემას. მთავრობის მხრიდან უძრავი ქონების სექტორის დახმარებად შეიძლება მივიჩნიოთ მერიის მხრიდან ინიციატივა, რომლის თანახმადაც, მერია გარანტად უდგება დეველოპერულ კომპანიებს საბანკო კრედიტების ასაღებად. აღნიშნული თანხით კომპანიებმა უნდა დააფინანსონ ის პროექტები, რომლებიც ძველი თბილისის უბნების რეაბილიტაციას ისახავს მიზნად. უახლოეს მომავალში, ქვეყანაში მაკროეკონომიკური გარემოს გაუმჯობესების პარალელურად, მოსალოდნელია, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე სიტუაცია დასტაბილურდება.