ეკონომიკა

ხელისუფლების მიერ ლობირებული სამშენებლო ბიზნესი

3 ივლისი, 2015 •
ხელისუფლების მიერ ლობირებული სამშენებლო ბიზნესი

ბათუმის თანამედროვე არქიტეტურა. მანანა ქველიაშვილის ფოტო
ბათუმის თანამედროვე არქიტეტურა. მანანა ქველიაშვილის ფოტო

მშენებელი კომპანიების უმეტესობას საცხოვრებელი კორპუსის აშენება ბათუმის ცენტრალურ ნაწილში, ზღვასთან ახლოს სურს. რაც უფრო ახლოსაა დაგეგმილი ან მიმდინარე პროექტი ზღვასთან, უფრო მეტად ცდილობს დეველოპერი, რომ შენობა, რომელსაც ის მომავალში გაყიდვის მიზნით აშენებს, მაქსიმალურად მაღლივი იყოს, ეს გასაყიდ ფართობს რამდენიმე ასეული კვადრატული მეტრით ზრდის, შესაბამისად, რამდენიმე ასეული ათასი დოლარით იზრდება შემოსავალიც.

უკვე დაწყებულ ან დაგეგმილ სამშენებლო პროექტზე კ2-კოეფიციენტის, ანუ განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის გაზრდაზე მერიასთან შეთანხმებას დეველოპერები ხშირად აჭარის მთავრობის თავმჯდომარის დახმარებით აღწევენ. არჩილ ხაბაძე მერიას შუამდგომლობით მიმართავს, შედეგად კი დეველოპერი განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის (K2 -ის) გაზრდაზე თანხმობას იღებს.
2013 წლიდან დღემდე აჭარის მთავრობის თავმჯდომარემ ბათუმის საკრებულოსა და მერიას კონკრეტული პროექტის K2-კოეფიციენტის გაზრდაზე, რაც უმეტესწილად დაგეგმილი ან მიმდინარე მშენებლობის სიმაღლის გაზრდას გულისხმობს, შუამდგომლობით 95-ჯერ მიმართა. 56 შემთხვევაში კი კომპანია უარით გაისტუმრა. შუამდგომლობების დოკუმენტებში არჩილ ხაბაძე მერიას კომპანიის თხოვნის გათვალისწინებას პროექტის ეკონომიკური და საზოგადოებრივი მნიშვნელობით უსაბუთებს, რიგ შემთხვევებში კი, მთავრობის თავმჯდომარე მერისადმი გაგზავნილ სარეკომენდაციო მიმართვაში პროექტის არქიტექტურაზეც ამახვილებს ყურადღებას.

რაც შეეხება შუამდგომლობაზე უარის შესახებ დოკუმენტებს, ყველა მათგანს ხელს მთავრობის აპარატის უფროსი რუსლან ქორიძე აწერს და თითქმის ყველა მათგანში იდენტური ტექსტია: “მთავრობამ შუამდგომლობის გაწევა მიზანშეწონილად არ მიიჩნია“. ამ დოკუმენტების მიხედვით, უარის მიზეზი აჭარის მთავრობას დეველოპერისთვის ერთხელაც არ დაუსაბუთებია.

„ბათუმელები„ თითქმის ყველა იმ დეველოპერს დაუკავშირდა, რომლებმაც აჭარის მთავრობის პირველი პირისგან K2-კოეფიციენტის გაზდასთან დაკავშირებით შუამდგომლობაზე უარი მიიღეს. მათგან რამდენიმემ არჩილ ხაბაძეს შუამდგომლობა მეორედ სთხოვა. „დოკუმენტები გავასწორეთ და ახლა პასუხს ველოდებით,“ – უთხრეს მათ „ბათუმელებს“.

რას გულისხმობენ დეველოპერები განმარტებაში – „დოკუმენტები გავასწორეთ“, მაშინ, როცა აჭარის მთავრობის ადმინისტრაციაში არქიტექტურის სამსახური არ არსებობს? – ამას ბიზნესმენების უმეტესობა არ აკონკრეტებს. მეტი კონკრეტიკა „ბათუმელებმა“ ვერც აჭარის მთავრობისგან მიიღო – პრესსამსახურის ინფორმაციით, არჩილ ხაბაძე სტატიის მომზადების დროს საქმიანი ვიზიტით საზღვარგარეთ იმყოფებოდა, დოკუმენტების ხელმომწერმა რუსლან ქორიძემ კი კომენტარი არ გააკეთა.

უარით გასტუმრებულ დეველოპერებს სჯერათ და ამბობენ კიდეც, რომ ვისაც მთავრობის თავმჯდომარის შუამდგომლობის მიღება შეუძლია, მას „გაღების შესაძლებლობაც აქვს“.

„შეიძლება ეს იყოს ფართობი იმავე ბინაში, 100 კვ/მეტრი ან მეტი, გააჩნია რა მასშტაბების პროექტია“, – გვიხსნის დეველოპერი. ხომ არ ნიშნავს ეს იმას, რომ კ2-ით კონკრეტული მოხელეები სარგებლობენ? – ამ კითხვაზე დეველოპერი კომპანიის წარმომადგენლის პასუხია: „მთავრობა ამბობს, რომ ამ ფართობს სოციალურად დაუცველებისთვის ითხოვს…“ დეველოპერს საჯაროდ საუბარი იმის გამო არ სურს, რომ „მომავალში, მთავრობასთან შეთანხმებით, მშენებარე კორპუსის სიმაღლეში მომატების იმედს არ კარგავს“. ის ერთ-ერთი მათგანია, ვინც არჩილ ხაბაძის აპარატის უფროსისგან უარის წერილი მიიღო. კითხვაზე, გარკვეული ფართობი რომ შეგეთავაზებინათ, დარწმუნებული ხართ, რომ დადებით პასუხს მიიღებდით? – ის ამბობს, რომ ამაში დარწმუნებულია.

მთავრობის განმარტებით, კრიტერიუმი, რომლითაც აჭარის მთავრობა მერიასთან შუამდგომლობაზე უარის თქმისას ხელმძღვანელობს, ბათუმის საკრებულოს „ბათუმის ტერიტორიაზე დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების წესების შესახებ“ 2012 წლის 14 სექტემბრის დადგენილებაა. თუმცა, რიგ შემთხვევებში იგივე დადგენილება (თითქმის ანალოგიურ პროექტზე) არჩილ ხაბაძეს ხელს არ უშლის კ2-კოეფიციენტის გაზრდაზე რეკომენდაცია გასცეს. როგორც წესი, ხაბაძე ამ რეკომენდაციით ბათუმის მერს, გია ერმაკოვს მიმართავს. აქამდე ისე ხდებოდა, რომ მერიაში არსებული ზონალური საბჭო მთავრობის პირველი პირის რეკომენდაციას ძირითადად ითვალისწინებდა.

ბათუმის საკრებულოს დადგენილება კი, რომლითაც აჭარის მთავრობა ხელმძღვანელობს, ბათუმის ტერიტორიაზე დასახლებათა გამოყენებისა და განაშენიანების წესებს არეგულირებს. ამ წესებს შორისაა ქალაქის კონკრეტულ ფუნქციურ ზონაში მდებარე სამშენებლო მიწის ნაკვეთზე შენობის დასაშვები სიმაღლის განსაზღვრის წესიც. ეს დადგენილება კონკრეტულ ზონაში საცხოვრებელი სახლის მშენებლობისთვის კონკრეტულ კოეფიციენტს აწესებს.

ამას ემატება კიდევ ერთი დადგენილება, რომლის მიხედვითაც 2013 წელს, წინა მოწვევის საკრებულომ, ბათუმში, გრიბოედოვის ქუჩიდან გოგებაშვილის ქუჩამდე და ამ ქუჩების სამხრეთით, ჭავჭავაძის ქუჩამდე ტერიტორიაზე მშენებლობისთვის მოსაკრებელი დააწესა. ზონირების წესების მიხედვით, ამ ტერიტორიის უმეტესი ნაწილი საზოგადოებრივ-საქმიანი, მისი მცირე ნაწილი კი საცხოვრებელი ზონაა. რეგულაცია, რომელიც ბათუმის საკრებულომ მიიღო, ამ ზონაში დადგენილ ნორმებს გარეთ მშენებლობისთვის ორ გადასახადს ითვალისწინებს.

გადასახადი მშენებლობის სხვა შენობებთან მიმართებაში სიმჭიდროვესთან, ასევე მის სიმაღლესთან გარკვეულ კავშირშია, ამიტომაც მას ბათუმში პირობითად „ჰაერის გადასახადიც“ უწოდეს. რეგულაციის მიღების აუცილებლობა საკრებულოს მაშინდელმა თავმჯდომარემ ირაკლი ჩავლეიშვილმა დაუსაბუთა. რეგულაციის ავტორი კი მაშინდელი ბათუმის მთავარი არქიტექტორი გიორგი რამიშვილი იყო.
„ბათუმი დაყოფილია ზონებად და თითოეული ზონისთვის დადგენილია გარკვეული კოეფიციენტი, ანუ სამშენებლო ტერიტორიის ნაკვეთის მდებარეობიდან გამომდინარე შესაძლებელია აიგოს გარკვეული ფართობის შენობა. მსგავსი კოეფიციენტი დადგენილია ყველა ზონისთვის ლიმიტის ფარგლებში. ერთ ზონაში სხვა ციფრია, მეორე ზონაში – სხვა. დავაწესეთ რეგულაცია, რომელსაც აქვს ორი მიზანი: პირველი ის, რომ არსებობს საზოგადოებრივი დაკვეთა – კონკრეტულ ტერიტორიაზე არ აშენდეს მრავალსართულიანი შენობები. ვფიქრობთ, რეგულაცია ხელს შეუწყობს ამ ტენდენციას, ანუ რეალურად ეს არის პირველი ნაბიჯი უძრავი ქონების სტაბილური ბაზის ჩამოყალიბებისაკენ. არანაკლებ მნიშვნელოვანია ის, რომ ამ ღონისძიებით ქალაქის დანარჩენ ნაწილში მშენებლობის გააქტიურების სტიმულირება მოხერხდება, სადაც რეგულაცია მსგავს შეზღუდვებს არ ითვალისწინებს“, – განმარტავდა მაშინ ბათუმის მთავარი არქიტექტორი გიორგი რამიშვილი.

ამ რეგულაციით საზოგადოებრივ-საქმიან ზონაში (გრიბოედოვის ქუჩიდან გოგებაშვილის ქუჩამდე და სამხრეთით ჭავჭავაძის ქუჩამდე) ორი კატეგორიის გადასახადი ამოქმედდა, რაც მშენებლობის მდებარეობის მიხედვით საზოგადოებრივ-საქმიან ზონაში კვადრატულ მეტრზე 315 ლარის, საცხოვრებელ ზონაში კი – 143 ლარის გადახდას ითვალისწინებს.

ბათუმის თანამედროვე არქიტეტურა. მანანა ქველიაშვილის ფოტო
ბათუმის თანამედროვე არქიტეტურა. მანანა ქველიაშვილის ფოტო

რეგულაციას თავიდანვე გამოუჩნდნენ მოწინააღმდეგეები, არა მხოლოდ დეველოპერები, აჭარის მთავრობის წევრებიც კი პირად საუბრებში ქალაქის მთავარი არქიტექტორის მიმართ საყვედურებს არ ერიდებოდნენ და მას მოიხსენებდნენ, როგორც არქიტექტორს, რომელიც „სიმაღლეებზე ჭედავს“. გიორგი რამიშვილი, იმის საილუსტრაციოდ, რომ რეგულაციამ ერთ-ერთი მთავარი მიზანი – „მშენებლობები გარეუბნებში გადაინაცვლებს“, გაამართლა, პერიოდულად ბრიფინგს მართავდა და ახალი სამშენებლო ნებართვების სტატისტიკას აცნობდა საზოგადოებას.

თვითმმართველობის არჩევნების დასრულების შემდეგ ბათუმში ქალაქმშენებლობის პოლიტიკა ისევ შეიცვალა. ბათუმის ცენტრში მაღლივ მშენებლობებზე ნებართვები მომრავლდა, ხოლო ქალაქის მთავარი არქიტექტორის შტატი მერიაში ისევ კითხვის ნიშნის ქვეშ დადგა. ირაკლი ჩავლეიშვილმა მოადგილის თანამდებობაზე გადაინაცვლა, გიორგი რამიშვილს კი ვერც „პატიოსნების საზომით გამორჩეულობამ“ და ვერც „პროფესიონალიზმმა“ უშველა. ის ბათუმის ახალარჩეულმა მერმა არქიტექტურას ჩამოაშორა და მრჩევლის თანამდებობაზე გადაიყვანა.

რა რჩევებს აძლევს ქალაქის ყოფილი არქიტექტორი მერს? – არც ამ და არც სხვა კითხვებს გიორგი რამიშვილი არ პასუხობს. ქალაქის ყოფილი არქიტექტორი „დუმილის უფლებას“ იყენებს. დაახლოებით ერთი თვეა მან აჭარის კულტურული მემკვიდრეობის სააგენტოსთან არსებული ზონალური საბჭოც ყოველგვარი ახსნა-განმარტების გარეშე დატოვა.

„ბათუმელების“ კითხვებს ქალაქის არქიტექტურაზე არც ბათუმის მოსახლეობის რჩეულმა, მერმა გიორგი ერმაკოვმა უპასუხა. „მის პოზიციას ქალაქის არქიტექტურაზე ირაკლი ახალაძე გაახმოვანებს, შეგიძლიათ მას მიმართოთ“, – უთხრეს „ბათუმელებს“ მერიის პრესსამსახურში.

ირაკლი ახალაძე ბათუმის არქიტექტურის სამსახურის ხელმძღვანელია. ის სამსახურის უფროსად გიორგი ერმაკოვმა დანიშნა, მისი თანამდებობა კონკურსის გავლას არ ითვალისწინებდა. მისი მოადგილე კი ბათუმის მთავარი არქიტექტორის ფუნქციასაც ითავსებს. ეს იმას ნიშნავს, რომ ქალაქის მთავარი არქიტექტორი რეალურად სამსახურის უფროსის მოადგილეა და დამოუკიდებლად გადაწყვეტილებას ვერ მიიღებს, ის სამსახურის უფროსს ემორჩილება.

ირაკლი ახალაძის განმარტებით კი, კ2-კოეფიციენტის გაზრდა არ ნიშნავს იმ რეგულაციებისა და ნორმების უგულებელყოფას, რომლებიც კონკრეტულ მიწის ნაკვეთზე არსებობს: „რაც ახალი მერი აირჩია ქალაქმა და ჩვენ დავინიშნეთ, მას შემდეგ მრავალბინიანი სახლების პროექტირებისას განსაკუთრებულ ყურადღებას ვაქცევთ ავტოფარეხების, ასევე შშმ პირებისათვის ადაპტირებული გარემოს შექმნას. იდეალური არაფერია, პროექტები კონკრეტული ქუჩის სიგანის შესაბამისობაშია, ურბანული ქსოვილიდან რომ არ ამოვარდეს. იმ შემთხვევაშიც კი, როდესაც ქალაქმშენებლობის პირობები შუამდგომლობის საფუძველზე მტკიცდება, ყოველთვის არის დაცული ნორმა.
შუამდგომლობები არ არის მხოლოდ ცენტრალურ ნაწილში გაცემული, საკმაოდ ბევრია ქალაქის ტერიტორიაზე გაცემული შუამდგომლობა. არის სამთავრობო პროგრამა არასტანდარტული საცხოვრისის ლიკვიდაციის თაობაზე, რომელიც ქალაქის ტერიტორიაზე ე.წ. ბარაკული, სანიტარულად გამოუსადეგარი და ვიზუალურად არადამაკმაყოფილებელ მდგომარეობაში მყოფი ობიექტების ლიკვიდაციას და მის ნაცვლად ახლის მშენებლობას ითვალისწინებს. სანაცვლოდ აჭარის მთავრობა დეველოპერებს მერიასთან K2-კოეფიციენტის გაზრდაზე შუამდგომლობს. შემდეგ ეს დოკუმენტაცია იგზავნება სამთავრობო კომისიაში, რომლის ხელმძღვანელიც აჭარის ფინანსთა და ეკონომიკის მინისტრია“.

აჭარის მთავრობიდან გამოთხოვილი ინფორმაციის საფუძველზე შეიძლება ითქვას, რომ არჩილ ხაბაძემ 42 შემთხვევაში შუამდგომლობა ქალაქის ცენტრში, ფასიან ზონაში სიმაღლის გაზრდაზე გაუწია ინვესტორს. 52 შემთხვევაში კი – არაფასიან ზონაში, თუმცა მათ შორის უმეტესობა ქალაქის ცენტრალურ ნაწილში აშენდება. მათ შორის 12 პროექტი ბათუმში, ფარნავაზ მეფის ქუჩაზე უნდა განხორციელდეს, სადაც რამდენიმე მაღლივი კორპუსი უკვე აშენდა.

არქიტექტორ რეზო გოგიტიძის განმარტებით, განაშენიანების ეს პოლიტიკა ფარნავაზ მეფის ქუჩაზე და სხვაგანაც, განსაკუთრებით ბათუმის ცენტრალურ ნაწილში, სადაც მაღლივი შენობების რიცხვმა იმატა, ხოლო რეკრეაციული ზონები თანდათან ქრება, ადამიანებს ცხოვრება გაუჭირდებათ. იქნება ჰაერისა და მზის სხივის ნაკლებობა. ვიწრო ქუჩებში გავლისა და მანქანის გაჩერების პრობლემა: „საბოლოოდ კი მოხდება ის, რომ ადამიანები გამოვლენ გარეთ, როგორც ნიუ იორკში. იმუშავებენ ქალაქში, მაგრამ ვერ იცხოვრებენ. განსაკუთრებით საშიში კი რეკრეაციული ზონების ათვისების ტენდენციაა, რომლის დასაწყისსაც, სამწუხაროდ, ვხედავ“.

„ბათუმელები“ არჩილ ხაბაძის რეკომენდაციამოპოვებული დეველოპერების მიერ სამშენებლოდ გამზადებულ რამდენიმე მისამართზე გავიდა. მაგალითად, ფარნავაზ მეფის ქუჩაზე თითოეული პროექტის სანაცვლოდ კომპანიას დაახლოებით 20 საცხოვრებლის ათვისება მოუწევს. ერთ-ერთი მათგანია „მარდი ჰოლდინგი“.

„კომპანია მარდი ჰოლდინგი შვილობილი კომპანიების, – „მარდი ჰაუსისა“ და „მარდი თაუერის“ მეშვეობით მონაწილეობს არასტანდარტული საცხოვრისების ათვისების სამთავრობო პროგრამაში. ჩვენ შემთხვევაში ერთი პროექტი ხორციელდება ფარნავაზ მეფის ქუჩაზე. ფორმალური მხარე, სამშენელო ნებართვის მოპოვების ჩათვლით, უკვე დავასრულეთ და ამჟამად სამშენებლო სამუშაოების დასაწყებად ვემზადებით. რაც შეეხება მიწი ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის (ე.წ. K2) მომატებას გადახდის გარეშე, ეს ამ სამთავრობო პროგრამის შემადგენელი ნაწილი და ის სტიმულატორია, რითაც ხდება სამშენებლო ბიზნესის დაინტერესება. პროექტში მონაწილე კომპანიის ვალდებულება ბარაკულ ტერიტორიაზე მცხოვრები მესაკუთრეების დაკმაყოფილებაა. საბინაო ფონდში შენატანის ვალდებულებას ეს პროგრამა არ ითვალისწინებს“, – ამბობს „მარდი ჰოლდინგის“ აღმასრულებელი დირექტორი ირაკლი ჯიჯავაძე.

ბათუმის ცენტრში, თუნდაც ფარნავაზ მეფის ქუჩაზე, ერთი კვადრატული ბინის ფასი 700-1000 დოლარია. 20-მდე არასტანდარტული საცხოვრისის ათვისების სანაცვლოდ კომპანიას ხშირად 15 ან მეტსართულიანი სახლის მშენებლობის ნებართვა ეძლევა. ქალაქის ცენტრში მოსახლეობასთან მოლაპარაკების სანაცვლოდ ახალი მშენებლობის დაწყების ტენდენცია, ცხადია, სამთავრობო პროგრამის დაწყებამდეც არსებობდა. რატომ ჩადგა მთავრობა ინვესტორსა და მოქალაქეებს შორის, მით უმეტეს იმ ფონზე, როცა, გასულ წელს, ქალაქის ცენტრში სიმაღლის გაზრდის გადასახადით ბიუჯეტში მილიონზე მეტი ლარი შევიდა? – კითხვაზე არასტანდარტული საცხოვრისის ათვისების პროგრამის კომისიის თავმჯდომარემ, აჭარის ფინანსთა და ეკონომიკის მინისტრის მოადგილემ, იონა წითელაძემ, უპასუხა, რომ მთავრობა მოლაპარაკებებში არ ერევა.

„სახელწიფოს ვალდებულება რა არი? – პირობა შეუქმნას როგორც დეველოპერს, ასევე მოსახლეობას. ბევრ კომპანიას შეექმნა ფინანსური პრობლემები, რის გამოც მოსახლეობაც დაზარალდა. ამ პროგრამის შემთხვევაში მთავრობა გარანტად უდგება როგორც მოსახლეობას, ასევე ბანკს, რომელიც დეველოპერს ეხმარება. რაც შეეხება K2-ის გაზრდას, ცხადია, რაც მეტია სიმაღლე, მით მეტია შემოსავალი. მეტი მშენებლობა ბიუჯეტში მეტ მოგების გადასახადს ნიშნავს“, – განმარტა კომისიის თავმჯდომარემ. მისივე თქმით, პროგრამა მთავრობის საბინაო ფონდში შენატანს არ ითვალისწინებს.

სამთავრობო პროგრამა ბიზნესის მხარდასაჭერად კიდევ უფრო შორს მიდის: არასტანდარტული საცხოვრისის ათვისების სანაცვლოდ, დეველოპერს მომავალში ბინების ვერ გაყიდვის შემთხვევაში, თვითღირებულების ფასად, ბიუჯეტის სახსრებით მათ გამოსყიდვას ჰპირდება. აი, რა წერია მთავრობის დადგენილებაში: „საფინანსო ორგანიზაციების მოვალეების მიერ მათზე ამ პროგრამის მიზნობრიობით გაცემული საკრედიტო ვალდებულებების შეუსრულებლობის ან/და აჭარის მთავრობის მიერ საფინანსო ორგანიზაციებთან დადებული ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ შემთხვევებში, საფინანსო ორგანიზაციებისგან პირდაპირი მოლაპარაკების გზით შეიძენს მათ მოთხოვნებსა და მათი უზრუნველყოფის მიზნით გამოყენებულ უძრავ ნივთს ან მასთან დაკავშირებულ არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეს“.

„ქ. ბათუმში არასათანადო-არასტანდარტული საცხოვრისის ლიკვიდაციის სახელმწიფო მიზნობრივი პროგრამის დამტკიცების შესახებ“ დადგენილებას პრემიერ-მინისტრმა ირაკლი ღარიბაშვილმა 2014 წლის ივნისში მოაწერა ხელი.

მასალების გადაბეჭდვის წესი