საერთაშორისო გამჭვირვალობა – საქართველო [TI] მიიჩნევს, რომ მთავრობის ახალი კანონპროექტი „საჯარო რეესტრის შესახებ კანონში ცვლილების შეტანასთან დაკავშირებით კერძო საკუთრების ხელყოფის საფრთხეებს შეიცავს. ამის შესახებ ნათქვამია განცხადებაში, რომელსაც ორგანიზაცია ავრცელებს.
“2015 წლის 21 დეკემბერს საქართველოს პარლამენტის ბიურომ განსახილველად მიიღო მთავრობის ინიცირებული კანონპროექტი „საჯარო რეესტრის შესახებ” საქართველოს კანონში ცვლილებების შეტანის თაობაზე. აღნიშნული კანონპროექტის განმარტებითი ბარათის შესაბამისად, საკანონმდებლო ცვლილების მიზანია სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების შესახებ სრულყოფილი უფლებრივი და საკადასტრო მონაცემების შექმნის უზრუნველყოფა და ამ გზით უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების ხელშეწყობა. საერთაშორისო გამჭვირვალობა- საქართველოს მიაჩნია, რომ მიწის რეგისრტაციასთან დაკავშირებით მართლაც მნიშვნელოვანი რეფორმებია გასატარებელი. თუმცა, მიუხედავად ამისა, ვფიქრობთ, რომ მთავრობის მიერ წარმოდგენილი ინიციატივა მნიშვნელოვან საფრთხეებს შეიცავს კერძო საკუთრების ხელყოფის, მიწის ბაზრის განვითარებისა და საინვესტიციო გარემოს გაუარესების თვალსაზრისით”, – აცხადებენ TI-ში.
განცხადების მიხედვით, სახელმწიფო საკუთრებად დაირეგისტრირებს ყველა იმ მიწის ნაკვეთს, რომელზეც საჯარო რეესტრის მონაცემებით სხვა პირის უფლება არ დგინდება. სახელმწიფოს საკუთრების უფლების რეგისტრაციასთან ერთად სსიპ „სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო” უფლებამოსილი იქნება მოითხოვოს საკუთრებად რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის განკარგვისა და სარგებლობაში გადაცემის აკრძალვა. მსგავსი შეზღუდვის დაწესების შემთხვევაში, დაინტერესებულ პირებს ექნებათ 1-წლიანი ვადა იმისათვის, რომ მოითხოვონ სახელმწიფოს საკუთრების გაუქმება და კონკრეტულ მიწის ნაკვეთებზე მათი უფლების რეგისტრაცია . 1-წლიანი ვადის ამოწურვის შემდეგ ქონების ეროვნული სააგენტოს ენიჭება უფლებამოსილება განკარგოს, მათ შორის გაასხვისოს, სახელმწიფოს სახელზე რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთები.
“დღეის მდგომარეობით, საქართველოს ურბანული ტერიტორიების ფარგლებს გარეთ სასოფლო-სამეურნეო მიწების უმეტესობა არ არის სათანადოდ რეგისტრირებული. ზუსტი სტატისტიკური მონაცემების არარსებობის მიუხედავად, ამ ეტაპზე რეგისტრირებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთების (პირველადი რეგისტრაცია) სავარაუდო ოდენობა დაახლოებით 20%-ია. საშუალო გათვლებით, სულ მცირე, 1.2-1.4 მილიონი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი არ არის რეგისტრირებული
მიწების რეგისტრაციის აქტივობის დაბალი მაჩვენებელი შეიძლება გამოწვეული იყოს სარეგისტრაციო პროცედურისათვის არასაკმარისი ფინასური რესურსების არსებობით ( 1 ჰა მიწის ნაკვეთისათვის საშუალოდ 300 ლარს შეადგენს), სათანადო დოკუმენტაციის არქონით, არასწორად გაფორმებული ან/და ხარვეზიანი დოკუმენტების არსებობით; არასაკმარისი ინფორმაციის ფლობა საკუთრების რეგისტრაციისა და საკადასტრო მონაცემების დაზუსტების მნიშვნელობის შესახებ”.
TI-ს აზრით, კანონპროექტის ამ ფორმით მიღება წარმოშობს შემდეგი სახის რისკებს:
კერძო საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთები შესაძლოა სახელმწიფო საკუთრებად დარეგისტრირდეს. დღესდღეობით, პრაქტიკაში ხშირია ისეთი შემთხვევები, როდესაც საჯარო რეესტრი ვერ ახერხებს რეგისტრირებული უძრავი ქონების ადგილმდებარეობის დადგენას. ამის მიზეზი ისაა, რომ 1990-იან წლებში და 2000-იანი წლების დასაწყისში მიწის ნაკვეთების დიდი ნაწილი სათანადო საკადასტრო ინფორმაციის გარეშე მნიშვნელოვანი ხარვეზებით დარეგისტრირდა. სამწუხაროდ, შემოთავაზებული კანონპროექტი არ ითვალისწინებს ამგვარი მესაკუთრეების დაცვის მექანიზმს.
ხარვეზიანი სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის მქონე პირები დაკარგავენ მიწაზე საკუთრების მოპოვების შესაძლებლობას. ხშირია შემთხვევები, როდესაც პირი მრავალი წლის მანძილზე ფლობს მიწის ნაკვეთს, თუმცა ვერ ახერხებს საკუთრების რეგისტრაციას ხარვეზის შემცველი, დაკარგული ან განადგურებული დოკუმენტაციის გამო. კანონპროექტი არ ითვალისწინებს ასეთი შემთხვევებისათვის გამარტივებული რეგისტრაციის პროცედურებს. შესაბამისად, 1-წლიანი ვადის გასვლის შემდეგ ასეთი პირები დაკარგავენ ყოველგვარი მოთხოვნის უფლებას და ის მიწა, რომელსაც მრავალი წლის მანძილზე ფლობდნენ და ამუშავებდნენ, სახელმწიფოს საკუთრებაში გადავა.
იმ პირებმა, რომლებიც ფლობენ სარეგისტრაციო დოკუმენტაციას, შესაძლოა 1 წლის ვადაში ვერ მოახერხონ საკუთრების რეგისტრაცია. დღეის მდგომარეობით სასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთების რეგისტრაციის მიზნით გასაწევი ხარჯების (აზომვითი სამუშაოები, არქივიდან დოკუმენტების მოძიება და სხვ.) ოდენობა 1 ჰა მიწის ნაკვეთისთვის საშუალოდ 300 ლარს შეადგენს, რაც თავისთავად, ცხადია, ბარიერი იქნება არაერთი მოქალაქისთვის. ამასთან, არ არის ცნობილი, რა სახის საინფორმაციო კამპანიის განხორცილება იგეგმება იმისათვის, რათა დაინტერესებულმა პირებმა დროულად შეიტყონ ახალი რეგულაციის შესახებ და რეგისტრაციისთვის განსაზღვრული 1-წლიანი ვადა არ გაუშვან.
საკადასტრო საზღვრების გადაფარვისა და მსგავსი საკითხებისგან გამოწვეული სასამართლო დავების ოდენობა გაიზრდება. დღეის მდგომარეობით, აზომვითი ნახაზების სიზუსტეზე პასუხისმგებლობა მთლიანად ეკისრება მესაკუთრეს და კერძო საამზომველო კომპანიას. წარმოდგენილი აზომვითი ნახაზების სიზუსტის გადამოწმების მექანიზმი კი საჯარო რეესტრს არ გააჩნია. აღნიშნული პრაქტიკისა და იმ რეალობის გათვალისწინებით, რომ მიწის ნაკვეთების უმრავლესობა დაუზუსტებელი საკადასტრო მონაცემებით არის რეგისტრირებული, დიდი ალბათობით საზღვრების გადაფარვის გამო ქონებრივი და ადმინისტრაციული დავების რაოდენობა მნიშვნელოვნად გაიზრდება.
გაუარესდება მიწის ბაზრის განვითარება და საინვესტიციო გარემო. კანონპროექტის მიღების შემთხვევაში, არსებობს რისკი, რომ სახელმწიფო განკარგავს მიწის ნაკვეთებს, რომელზეც კერძო პირებს გააჩნიათ მოთხოვნის უფლება. ასეთ შემთხვევებში გარდაუვალი იქნება სასამართლო დავები და დაპირისპირება მიწის ყოფილ მფლობელსა და ახალ მესაკუთრეს შორის, რაც თავისთავად, ცხადია, ხელს შეუშლის მიწის ეფექტურ გამოყენებას.
არ არის განსაზღვრული, რა შემთხვევაში მოითხოვს სახელმწიფო მიწის ნაკვეთის განკარგვის აკრძალვას. კანონპროექტის შემოთავაზებული ვერსიით ქონების მართვის სააგენტო უფლებამოსილია და არა ვალდებული, მოითხოვოს სახელმწიფო საკუთრებად რეგისტრირებული მიწის განკარგვისა და სარგებლობაში გადაცემის აკრძალვა. შესაბამისად, ასეთი აკრძალვის არსებობა მთლიანად სააგენტოს შეხედულებაზეა დამოკიდებული. არსებობს საფრთხე იმისა, რომ მიწების მნიშვნელოვანი ნაწილი განკარგვის აკრძალვის გარეშე დარეგისტრირდება, ხოლო სახელმწიფოს შეზღუდულ საკუთრების უფლებას საგამონაკლისო ხასიათი ექნება.
თვითნებურად დაკავებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარება მნიშვნელოვნად გართულდება. კანონპროექტის შესაბამისად, სახელმწიფოს საკუთრებად შეიძლება დარეგისტრირდეს თვითნებურად დაკავებული მიწაც, რომელიც ექვემდებარება საკუთრების უფლების აღიარებას. თვითნებურად დაკავებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების პროცედურის ხანგძლივობიდან გამომდინარე კი, დაინტერესებულმა პირმა შესაძლოა კანონპროექტით დადგენილ 1-წლიან ვადაში საკუთრების უფლების რეგისტრაცია ვერ უზრუნველყოს.
TI-ს განცხადებით, სახელმწიფომ უნდა დაიწყოს მიწის რეგისტრაციის უკვე დამტკიცებული სტრატეგიის იმპლემენტაცია.
“კერძოდ, სახელმწიფოში უკვე არსებობს საქართველოს იუსტიციის მინისტრის 2015 წლის 29 ოქტომბრის 106-ე ბრძანებით დამტკიცებული „მიწის რეგისტრაციისა და პილოტურ არეალებში საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის სტრატეგია”. ჩვენთვის გაუგებარია, რატომ ხდება ორი სხვადასხვა მიდგომის ერთდროულად მხარდაჭერა სახელმწიფოს მიერ. განსხვავებით უკვე ინიცირებული კანონის პროექტისა, სტრატეგია ითვალისწინებს მიწების რეგისტრაციასთან დაკავშირებული პრობლემების გადაჭრისა და მოგვარების ერთიან ხედვას, სადაც მაქსიმალურაად არის დაცული საჯარო და კერძო ინტერესებს შორის ბალანსი:
სტრატეგია ითვალისწინებს პილოტური პროექტის მოქმედების არეალში მიწის აზომვითი და სარეგისტრაციო სამუშაოების მოსახლეობისთვის უფასოდ ჩატარებას. აქამდე არსებული ინდივიდუალური რეგისტრაციის ნებაყოფლობით და ფასიან პროცედურებს ჩაანაცვლებს სისტემური და სავალდებულო რეგისტრაციის პროგრამა.
გათვალისწინებულია არასრული დოკუმენტაციისა და ფორმის დაუცველად დადებული გარიგებების არსებობის შემთხვევაში უფლებათა გამარტივებული წესით რეგისტრაციის შესაძლებლობა იმდაგვარად, რომ დაცული იქნას დაინტერესებული პირის ინტერესები.
საზღვრებთან დაკავშირებული დავების შემთხვევაში სტრატეგია ითვალისწინებს, ერთი მხრივ, დავების მოგვარების ალტერნატიულ მექანიზმს და, მეორე მხრივ, საამზომველო საქმიანობის რეფორმის გატარებასა და მოცემული სფეროს ლიცენზირების დაწყებას. რაც საბოლოო ჯამში მინიმუმამდე დაიყვანს როგორც საზღვრებს შორის ზედდების, ასევე,, მსგავსი დავების წარმოშობის შესაძლებლობას.
მოცემული რეფორმის განხორციელების განმავლობაში გათვალისწინებულია საინფორმაციო კამპანიის წარმოება, მედიაციის სხვადასხვა გზების გამოყენება საკითხის მარტივად და ეფექტურად გადაჭრის მიზნით და სხვა კომპლექსური მიდგომები.
მიგვაჩნია, რომ აღნიშნული სტრატეგიით დაგეგმილი ღონისძიებების სწორად განხორციელების შემთხვევაში, შესაძლებელი იქნება სრულფასოვანი სარეგისტრაციო და საკადასტრო მონაცემთა ბაზის შექმნა და საბოლოოდ დასრულდება 1990-იან წლებში დაწყებული მიწის რეფორმის განხორციელება. აღსანიშნავია, რომ საჯარო რეესტრმა უკვე შეიმუშავა „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური რეგისტრაციისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ საქართველოს კანონის პროექტიც. შესაბამისად, გაუგებარია, თუ რატომ მოხდა „საჯარო რეესტრის შესახებ” საქართველოს კანონში ცვლილების განხორციელებით უკვე დაგეგმილი რეფორმის ჩანაცვლება”, – ნათქვამია ორგანიზაციის განცხადებაში.
“იუსტიციის მინისტრის თეა წულიკიანის განმარტების თანახმად, ინიცირებული კანონპროექტი მიწის რეფორმის ნაწილია და მასთან ერთად პარლამენტში მიწის რეგისტრაციის რამდენიმე წამახალისებელი ნორმაც შევა. თუმცა, იმ შემთხვევაში, თუ მთავრობა გეგმავდა კანონმდებლობაში სხვა ცვლილებების ინიცირებასაც, გაუგებარია რატომ არ მიმართა მან პარლამენტს საკანონმდებლო პაკეტით და რატომ ითხოვდა ინიცირებული კანონპროექტის დაჩქარებული წესით განხილვას”.
„საერთაშორისო გამჭვირვალობა – საქართველო” მოუწოდებს საქართველოს მთავრობას, გამოიხმოს პარლამენტში წარდგენილი კანონპროექტი, რომელიც “შეიცავს კერძო პირების ინტერესების არამართლზომიერი შეზღუდვის მნიშვნელოვან საფრთხეებს და უარი თქვას პრობლემის ნაჩქარევ და ზედაპირულ გადაწყვეტის გზაზე”.
“იმედს გამოვთქვამთ, რომ საქართველოს მთავრობა სტრატეგიით განსაზღვრული თანმიმდევრული მეთოდით დაიწყებს მიწის რეფორმას, რომელიც საბოლოოდ უზრუნველყოფს სრულყოფილი სარეგისტრაციო და საკადასტრო ბაზის შექმნას”.