ბოლო ორი კვირის განმავლობაში, უკრაინაში რუსეთის ფედერაციის სამხედრო ძალების შეჭრის, რუსეთის მოქალაქეების ნაწილის საქართველოში შემოდინებისა და ამ საკითხზე საზოგადოებრივი განხილვების ფონზე, თბილისში, – განსაკუთრებით ცენტრალურ უბნებში, – უძრავი ქონების გაქირავების ფასებმა მოიმატა.

მართალია, შინაგან საქმეთა მინისტრი ამბობს, რომ ქვეყანაში განსაკუთრებულად ბევრი რუსეთის მოქალაქე არ შემოსულა, თუმცა უძრავი ქონების სააგენტოები ბინის ქირის მატების მიზეზად სწორედ რუსეთისა და ბელარუსის მოქალაქეებს ასახელებენ.

თბილისის ზღვის უბანი

რა ხდება ბაზარზე?

„ნეტგაზეთი“ ესაუბრა თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე მომუშავე სამი სააგენტოს წარმომადგენლებს, რომლებსაც ყოველდღიური შეხება აქვთ ბინების ფასებთან.

ორი მათგანი მკვეთრად გაზრდილ ფასებზე საუბრობს, ერთს კი მიაჩნია, რომ „ფასები არ გაორმაგებულა, როგორც ამას წერენ და აცხადებენ“ და დაახლოებით 20%-იან მატებაზე შეიძლება ვისაუბროთ.

მაგალითად, გელა გიგინეიშვილი, კომპანია „ჯიჯი რეალთის“ წარმომადგენელი, რომელიც წლებია, უძრავი ქონების ბიზნესში საქმიანობს, ამბობს:

„არსებული ბაზარი იმდენად მკვეთრად არის შეცვლილი ბოლო ორკვირიან მონაკვეთში, რასაც არასოდეს მოვსწრებივარ. ძალიან არაპროგნოზირებადი ფასებია“.

კომპანია, რომელსაც გიგინეიშვილი წარმოადგენს, თბილისის ცენტრალურ უბნებზე ფოკუსირდება, რაც თავისთავად შედარებით მაღალფასიან სეგმენტს წარმოადგენს.

მშენებარე კორპუსი მთაწმინდაზე, ტვერელის ეკლესიის გვერდით. ლუკა პერტაიას ფოტო. 2020

გთავაზობთ მასთან ინტერვიუდან რამდენიმე ფრაზას, რაც, მისი თქმით, 10 მარტის მდგომარეობით ბაზარზე არსებულ ვითარებას ასახავს:

• „ვაკეში 2-ოთახიანი, ახალი გარემონტებული ბინა 500 დოლარად შეიძლება ვერც იშოვოთ – ზოგჯერ 1000-იც შეიძლება მოგთხოვონ“;
• „ისევ ვაკეში 3-ოთახიანი კარგი ბინა შეიძლება 1500 დოლარად ვეღარც ნახოთ“;
• „გამქირავებლებს შორის არის განსხვავებები:
• ისინი, ვინც ეს „ახალი ფასები“ არ იცის, ან არ ჰყვება ამ ისტერიას, ფასს არ უმატებს და ძველ ფასში აქირავებს, მაგრამ ასეთების რაოდენობა ცოტაა;
• ვისთვისაც ფინანსები უფრო მნიშვნელოვანია, შეიძლება 2-ოთახიანი ბინა 800 დოლარად გააქირავოს. ზოგჯერ მეტადაც;
• საინტერესო ის არის, რომ ამ ფასად ეს ბინა მაინც ქირავდება. კლიენტასც უღირს, რომ გადაიხადოს.
• „ახლა გვქონდა შემთხვევა, 3-ოთახიან ბინას აქირავებდნენ 2500 დოლარად, როდესაც რამდენიმე თვის წინ შეიძლება 5-ოთახიანი ბინა ვერ გაქირავებულიყო 1000$-ზე მეტად“…

„მაქსიმუმ 20%-ითაა მომატებული“

დიმიტრი, კიდევ ერთი თბილისური კომპანიის მაკლერი, მიიჩნევს, რომ ბოლო დღეებში მედიაში გავრცელებული ცნობები, „თითქოს ფასები გაორმაგებულია, გადაჭარბებულია“.

თუმცა ისიც ადასტურებს, რომ ფასები ბოლო პერიოდში გაზრდილია „დაახლოებით 20%-ით“, – რაც თავისთავად ნიშნავს, რომ, სიტყვაზე, ადრე 300 დოლარად შეფასებული ბინა 360-ადაა შეფასებული, $400-იანი – $480-ად და ა.შ.:

• „ვაკეში, მაგალითად, კარგი რემონტით, 2-ოთახიანი ბინის ფასი იწყება 350 დოლარიდან.
• გააჩნია მდებარეობას – სხვადასხვა ფასებია, მაგალითად, ბაგებსა და ყიფშიძეზე;
• ფალიაშვილზე ასეთი ბინის ფასი იწყება 400-450 დოლარიდან. ზოგჯერ 500-ც.
• გააჩნია, ბინა როგორი მოწყობილია – და ყველაფერს აქვს მნიშვნელობა“.

ბინა თბილისში. ფოტო: Airbnb

დიმიტრის დაკვირვებით, იშვიათი შემთხვევები არსებობს, როდესაც „ვიღაცები მართლაც ორმაგს ახდევინებენ“, – თუმცა ძალიან იშვიათად და ამ შემთხვევაშიც ასე ხდება:

„ორმაგს ვინც ახდევინებს დღეს, იმ მეპატრონეს 3-4 თვეში გაექცევა კლიენტი. ამასთან, მოკლე პერიოდში ყოველთვის უფრო მეტს იხდიდა დამქირავებელი, ვიდრე გრძელი პერიოდით ქირაობის შემთხვევაში“.

ამის მიზეზი, მისი თქმით, ის იყო, რომ თუკი მობინადრე გარანტირებულად ქირაობს ხანგრძლივი ვადით, – მაგალითად, 1 წლით, – მეპატრონისთვის ეს გარანტირებული შემოსავალია და არასტაბილურობას ურჩევნია მცირედით ნაკლები, თუმცა გარანტირებული შემოსავალი ჰქონდეს.

ამასთან, დიმიტრი ამბობს, რომ ხშირად გამქირავებლები, – არასტაბილურობის თუ პოლიტიკური პოზიციის გამო, – „რუსეთის მოქალაქეებზე ბინებს არ აქირავებენ“.

ბინა თბილისში. ფოტო: Airbnb

„$600-ზე შევთანხმდით, $800 მოითხოვა“

კიდევ ერთი კომპანიის, „კაპიტალ ჯგუფის“ მაკლერი, ლიდია, ამბობს, რომ ფასები 2-კვირიან მონაკვეთში მნიშვნელოვნად არის გაზრდილი:

• „ვაკეში 2-ოთახიანი, კარგ მდგომარეობაში, 50-70 კვადრატული მეტრი ფართობის ბინა შეიძლება ადამიანმა იქირავოს 800 დოლარად, ზოგიერთი კი 900-სა და 1000-საც კი ამბობს. სინამდვილეში, ეგ კვადრატულობა ღირს 500 დოლარი. და ეს ფასი იყო სულ რაღაც 2-3 კვირის წინ“.
• „თითქმის ყველგან არის მოთხოვნა გაზრდილი, მაგრამ ყველაზე მეტად მოთხოვნადია ვაკე, ვერა, მთაწმინდა, სოლოლაკი. შემდეგ მოდის ავლაბარი, ჩუღურეთი (მარჯანიშვილი), მაგრამ ვაკე-ვერა-სოლოლაკი-მთაწმინდა ძალიან დატვირთულია“;
• „ორი დღეა, რაც საბურთალოზე გადმოვიდა ეს ხალხი, რადგან ფაქტობრივად ამოიწურა იქით მხარეს ბინები“.

ჩვენ მას ვკითხეთ, არის თუ არა შემთხვევები, როდესაც მეპატრონეები მაინც ძველ ფასში აქირავებენ ბინას, რაზეც გვიპასუხა, რომ ასეთი შემთხვევა ბოლო პერიოდში არ ჰქონია.

ვარკეთილი. ფოტო: ლუკა პერტაია/ნეტგაზეთი

„5 დღის წინ მოველაპარაკე ერთ ადამიანს. გადმომცა ბინა გასაქირავებლად 600 დოლარად. დღეს მყავდა 600- დოლარიანი კლიენტი. ვურეკავ მეპატრონეს და მეუბნება, 800 დოლარზე ნაკლებად არ გავაქირავებო. ვაკეში, ბარნოვის ქუჩაზე. 800 დოლარადო და ისიც არ ვიცი, შეიძლება ორ დღეში კიდევ მოვუმატოო“, – გვიამბობს ლიდია.

მისი თქმით, ბოლო პერიოდში „ყოველი ათი კლიენტიდან ერთი არის ქართველი, ერთი ბელარუსი, რვა კი – რუსი. და რუსების დიდი ნაწილი ამბობს, რომ არის „აიტიშნიკი“ [ანუ ინფორმაციის ტექნოლოგიის სპეციალისტი]“.

ლიდიას თანახმად, „ბაზრიდან თითქმის გამქრალები არიან სტუდენტები“. თუმცა ამის ძირითადი მიზეზი, სავარაუდოდ, ის არის, რომ პანდემიის ფონზე ონლაინ სწავლებაზე გადასვლამ სტუდენტების დიდი ნაწილის დედაქალაქში მიგრაცია დროებით შეაჩერა.

მაკლერის სიტყვებით, „500-600- ლარიანი ბინები [რაც სტუდენტების სექტორი იყო] ფაქტობრივად აღარ არსებობს“, მათ შორის, არც არაცენტრალურ უბნებში.

ხედი მტვარზე გალაკტიონის ხიდიდან. ფოტო: ლუკა პერტაია

რა ხდება ბათუმში?

თბილისის მსგავსად, ფასები მომატებულია ბათუმშიც.

გამოცემა BMG, რომელიც ბიზნესის საკითხებს აშუქებს, უძრავი ქონების წარმომადგენლებზე დაყრდნობით წერს, რომ:

• „რიგ კომპანიებს თავისუფალი ბინები უკვე აღარ აქვთ;
• უმეტესად ბათუმი მომხიბვლელია ბელორუსის მოქლაქეებისთვის და არა რუსებისთვის;
• მესაკუთრეთა ნაწილი უარს ეუბნება მიქირავებაზე და მიყიდვაზე, ნაწილი კი მათ გაზრდილი ფასებით ემსახურება“.

ახალი მშენებლობები ბათუმში. ფოტო: ბათუმელები

რას ამბობს კვლევები?

საქართველოში უძრავი ქონების ფასებს სულ რამდენიმე ორგანიზაცია ადევნებს აქტიურად თვალს. მათ შორისაა „თიბისი კაპიტალი“, – „თიბისი ბანკის“ საკონსულტაციო ფირმა.

„თიბისი კაპიტალის“ კვლევების უფროსმა ირინა კვახაძემ 10 მარტს განაცხადა, რომ უძრავი ქონების ბაზარს ისედაც ჰქონდა მზარდი ტემპი, რაც განსაკუთრებით გაიზარდა  ფასის ნაწილში, – თებერვალსა და მარტის პირველ რიცხვებში.

• „უძრავი ქონების ბაზარზე ტრანზაქციები [გაყიდვები] გაზრდილია 19%-ით პრეპანდემიერ პერიოდთან [ანუ 2019 წელთან] შედარებით;
• ტრანზაქციების ფასი, – ანუ გასაყიდი ფასი, – მომატებულია 10%-ით;
• ქირის ფასი ამავე პერიოდში, – თებერვლის ბოლოსა და მარტის შუა რიცხვებში, – გაზრდილია 27%-ით
• ყველაზე მეტად ფასები გაზრდილია ცენტრალურ უბნებში: ვაკეში, მთაწმინდასა და საბურთალოზე.
• ამ უბნებში ფასების ზრდა შეიმჩნევა 15-18%-მდე“, – განაცხადა ირინა კვახაძემ ტვ „პირველის“ ეთერში BMG-სთან საუბრისას.

ირინა კვახაძე, TBC კაპიტალის კვლევების უფროსი

„თიბისი კაპიტალის“ კვლევის უფროსი კიდევ ერთ საინტერესო დეტალს ასახელებს უძრავი ქონების გაქირავების ბაზრის დასახასიათებლად: Airbnb-ს მაჩვენებელს:

• „აქაც საკმაოდ დიდია ზრდა: 1-15 მარტის პერიოდში დატვირთვა გაზრდილია და გახდა 91% [ეს ნიშნავს, რომ პლატფორმაზე გასაქირავებლად გამოტანილი ბინების 91% დაკავებულია];
• ეს საკმაოდ მაღალი მაჩვენებელია და წარმოადგენს 25%-იან ზრდას წინა წელთან შედარებით;
• ქირის ფასი აქაც 27%-ითაა გაზრდილი“.

ირინა კვახაძის თქმით, ჯერჯერობით ეს შერჩევა პატარა ზომისაა და ცოტა ხანში უფრო დაზუსტებით შეიძლება ფასის მატებაზე საუბარი, თუმცა „კიდევ უნდა ველოდოთ ფასების ზრდას“.

სტატისტიკა – მინისტრის თანახმად

მას შემდეგ, რაც ვლადიმირ პუტინის ხელისუფლებამ უკრაინის წინააღმდეგ სრულმასშტაბიანი ომი დაიწყო, რუსეთის ფედერაციას სულ უფრო მეტი მოქალაქე ტოვებს.

ქვეყნის დატოვების მსურველი არაერთი ადამიანი ბოლო ან დროებით გაჩერებად ირჩევს რუსეთის მოსაზღვრე ქვეყნებს, მათ შორის, საქართველოს.

• გირჩევთ ამ თემაზე: მიგრაცია რუსეთიდან საქართველოში და უპასუხო კითხვები

მედიასა და სოციალურ ქსელებში რუსეთის მოქალაქეების შემოდინების საკითხის ფართო განხილვების ფონზე, 9 მარტს შინაგან საქმეთა მინისტრმა, ვახტანგ გომელაურმა განაცხადა, რომ:

• უკრაინაში რუსეთის ფედერაციის შეჭრის შემდეგ 9 მარტამდე, – 13 დღეში, – საქართველოში რუსეთის ფედერაციის 20 100-ზე ოდნავ მეტი მოქალაქე შემოვიდა, რაც პანდემიამდელ მონაცემებზე – 40 000 ადამიანზე – ნაკლებია;
• მათგან ბევრია ჩრდილოეთ კავკასიური რესპუბლიკების მოქალაქე, რომლებიც თურქეთში იყვნენ რუსეთისკენ ფრენების გაუქმების გამო ჩარჩენილები;
• რუსეთის მოქალაქეთა დიდი ნაწილი მალევე გადის და „3000-ია დაახლოებით ისეთი, რომელიც შემოვიდა ამ ორ კვირაში და არ წასულა ჯერ“.

ვახტანგ გომელაური

ოფიციალური მონაცემების თანახმად, ერთი შეხედვით, ეს რაოდენობა ფასების დრამატული ზრდის საფუძველს არ უნდა იძლეოდეს.

თუმცა აღსანიშნავია, რომ არ არსებობს ოფიციალური მონაცემი, რომელიც დაადასტურებდა ან უარყოფდა ინფორმაციას, რომ სწორედ ეს „3000 ადამიანი“, – რომელთა რაოდენობა შეიძლება გაიზარდოს, – ახდენს ზეგავლენას უძრავი ქონების ბაზარზე.

ამასთან, როგორც გელა გიგინეიშვილი, კომპანია „ჯიჯი რეალთის“ წარმომადგენელი ეუბნება „ნეტგაზეთს“:

„იმან, რაც ბოლო ერთ-ორ კვირაში ხდება, – ფაქტობრივად, 100-მა ბინამ, – გადაწონა ბოლო 2 წლის განმავლობაში გაქირავებული ბინები“.

„ნეტგაზეთისთვის“ ასევე ცნობილია, სულ მცირე, ორი შემთხვევა თბილისში, როდესაც მოიჯარეს მეპატრონემ ბინის დატოვება სთხოვა იმ მოტივით, რომ „უფრო ძვირიანი კლიენტი იშოვა“.

მიზეზი რა არის?

მაკლერების, – და ზემოთ აღნიშნული რიცხვების, – აღწერილი ვითარება ჯიუტ სურათს ხატავს, რისი მიზეზიც, როგორც ISET-ის კვლევითი ინსტიტუტის უფროსი მკვლევარი, დავით კეშელავა ამბობს, სწორედ ახალი ვიზიტორების საკითხი უნდა იყოს:

„ის, რომ ბაზარზე, ერთი შეხედვით, არალოგიკურად სწრაფი ზრდა გვაქვს ქირის ფასებზე, დიდი ალბათობით, რაიმე მაკროეკონომიკური ფონით არ იქნება გამოწვეული. ზრდა უფრო ნელი და ეტაპობრივი იქნებოდა, უბრალოდ მაკროფაქტორები რომ განაპირობებდეს, – ფასების ზრდის მოლოდინები და ა.შ. ალბათ აქ უფრო საქმე გვაქვს იმასთან, რომ მნიშვნელოვნად არის გაზრდილი ბოლო პერიოდში რუსეთიდან და ბელარუსიდან ადამიანების ნაკადების მოძრაობა“, – ეუბნება ეკონომისტი „ნეტგაზეთს“.

იგი ორ მიზეზს ასახელებს:

1. „ერთი მხრივ, ეს ადამიანები ქმნიან დამატებით მოთხოვნას ბინებზე, – ქირაობენ ბინებს გარკვეული ვადით და ალბათ ეს გაზრდილი მოთხოვნა არის პირველი მიზეზი, რატომაც ფასები იზრდება;
2. მეორე მხრივ, გარდა რეალურად გაზრდილი მოთხოვნისა, აჟიოტაჟიც საკმაოდ დიდია ამ მიმართულებით, რაც დამატებით მოლოდინებს, შეგრძნებებს აჩენს საზოგადოებაში, რომ მოთხოვნა გაზრდილია [რაც ფასის მომატების წინაპირობა ხდება]“.

დავით კეშელავა

ეკონომისტის თანახმად, ამ ეტაპზე რთული სათქმელია, ეს ფასები და ტრენდი რამდენ ხანს შენარჩუნდება, რადგან „ეს გეოპოლიტიკურ პროცესებთან არის დაკავშირებული, – რამდენ ხანს გაგრძელდება ომი, როგორი იქნება რუსეთისა და ბელარუსის შიდა პოლიტიკა მიგრაციის ნაკადების კონტროლთან დაკავშირებით და ა.შ.“.

რაც შეეხება საქართველოს მთავრობის პოლიტიკას: ეკონომიკის მინისტრმა ლევან დავითაშვილმა განაცხადა, რომ სავიზო რეჟიმს მთავრობა არ ემხრობა, რადგან მიაჩნია:

თუკი ადამიანები, წარმოშობის მიუხედავად, „რეჟიმს გამოურბიან“, მნიშვნელოვანია, რომ საქართველოს მთავრობამ მათ საქმის ლეგალურად წარმოების საშუალება მისცეს.

ამის გათვალისწინებით, ეკონომისტი დავით კეშელავა არ ელოდება, რომ „რაიმე მნიშვნელოვანი ცვლილებები იყოს სავიზო რეჟიმის შეცვლის მიმართულებით“, თუმცა ამბობს, რომ იმედოვნებს, – სახელმწიფოს გარკვეული პოლიტიკა მაინც ექნება ამ მიმართულებით.