საქართველოში უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა გაიზარდა. ამის თქმის საფუძველს საჯარო რეესტრის სტატისტიკა იძლევა, რომლის თანახმადაც, 2009 წლის ნასყიდობების რაოდენობამ კერძო პირებს შორის დაახლოებით 50 ათას 681 ერთეულს მიაღწია.

განსაკუთრებით საინტერესოა 2009 წლის ბოლო თვეები, ნოემბერი და დეკემბერი, როდესაც მნიშვნელოვნად  მოიამატა უძრავი ქონების გაყიდვების რაოდენობა. საჯარო რეესტრის მონაცემებით ნოემბრის თვის აქტიურ დღეებში, დაახლოებით 367 ნასყიდობის რეგისტრაცია ხდებოდა დღის მანძილზე, დეკემბრის თვეში კი საშულოდ დღეში 250-300 ბინა რეგისტრირდებოდა მყიდველის სახელზე. 

უძრავი ქონების შეძენის მსურველები არც 2009 წლის სხვა თვეებში იყვნენ პასიურები. 50 ათას 681 რეგისტრაცია მოხდა უძრავი ქონების, ნასყიდობით მთელი წლის განმავლობაში. საინტერესოა, რომ ეს მონაცემები თითქმის 11 ათასი ერთეულით მეტია 2008 წელს გაყიდულ უძრავ ქონებასთან შედარებით და დაახლოებით 6 ათასი ერთულით ნაკლები, ვიდრე 2007 წლის მონაცემები. ეს უკანასკნელი კი ბოლო ათი წლის მანძილზე უძრავი ქონების გაყიდვების ყველაზე აქტიური წელი იყო.

საინტერესოა ის დინამიკა, თუ როგორ იზრდებოდა მოთხოვნა უძრავ ქონებაზე და როგორ გაუმკლავდა ,ასე სწრაფად საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი ეკონომიკურ კრიზისს და 2008 წლის აგვისტოს ომის შედეგად შემცირებულ გაყიდვებს.

2008 წელს ქვეყანაში უძრავი ქონების გაყიდვებმა (საჯარო რეესტრის მონაცემებით) დაახლოებით 39 ათას 803 ერთეული შეადგინა. თუ ყველაზე დიდი მაჩვენებელი თვის მანძილზე დაახლოებით 4 ათას 081 იყო, აგვისტოს თვეში, აგვისტოს კონფლიქტის დაწყების შემდეგ ეს ციფრი ფაქტიურად განახევრდა.

2008 წლის აგვისტოს თვის შემდეგ, ნაკლებად აქტიური იყო სექტემბერ-ოქტომბერი, თუმცა უძრავი ქონების რეგისტრაციის ზრდა მაინც შეინიშნებოდა, აგვისტოს თვესთან შედარებით. 

2009 წელი ბინების ნაკლებად აქტიური რეგისტრაციებით დაიწყო საქართველოში.

ეკონომიკის ექსპერტი დავით ნარმანია ფიქრობს, რომ ამის მიზეზი თავად იანვრის თვეშია, რადგან “მოსახლეობა ცდილობს რომ ყველაფერი ახალი წლის დაწყებამდე მოითავოს, მათ შორის სახლის შეძენა”. თუმცა უკვე თებერვალში ბინების ყიდვა-გაყიდვამ შესამჩნევად მოიმატა.

მოთხოვნის ზრდასთან ერთად, გაიზარდა ფასები უძრავ ქონებაზე და მიუახლოვდა იმ ფასს, რომელიც 2008 წლის პირველ ნახევარში იყო. ეს კი სწორედ ის პერიოდია, როდესაც უძრავ ქონებაზე ფასის ყველაზე დიდი მაჩვენებელი ფიქსირდებოდა. მაგალითად ავიღოთ 1 ოთახიანი ბინა თბილისის ერთ-ერთ უბანში, დიღმის მასივში. 2007 წელს 2008 წლის დასაწყისში მისი ყიდვა 29 ათასიდან 37 ათასამდე მერყეობდა, ფასის ცვლილება კი დამოკიდებული იყო ბინის რემონტსა და მდებარეობაზე. დღეს ერთ ოთახიანი ბინის ფასი, ამავე უბანში 28 ათასიდან 35 ათასამდე მერყეობს. (მონაცემები ინტერნეტ გვერდიდან www.new.saqme.ge და გაზეთი “სიტყვა და საქმე”).

უძრავ ქონებაზე ფასის ზრდის ერთ-ერთ მიზეზად ნარმანია სამშენებლო კომპანიებს ასახელებს

“სამშენებლო კომპანიები, ვინც პირამიდის მექანიზმით არ მუშაობდნენ, უფრო გადარჩნენ. რამდენიმე დიდი კომპანია თვითონ არეგულირებს ფასებს. . . ხელოვნურად იჭერენ ფასებს მაღლა.”

კომპანია “კალასი” ამ ეტაპზე ორ ახალ პროექტს ახორციელებს, ეს არის “ვაკე პალასი” და “ავლაბარი”. ავლაბრის ბინაში კვ. მეტრის ღირებულება 750-800 დოლარია, ხოლო “ვაკე პალასში” 1200-2000 დოლარამდე.

ასი კვადრატული ფართის შეძენის შემთხვევაში, რაც ძირითადად სამი ან ოთხ ოთახიანი ბინებია, ავლაბარში ცხოვრების მსრურველმა, დაახლოებით 75 ათასი დოლარი უნდა გადაიხადოს, ხოლო “ვილა ვაკეში” კი ამავე ფართისთვის 120 ათასი დოლარი იქნება საჭირო. საინტერესოა რა ფასებია ძველ ბინებზე ამავე უბნებში, რომელსაც სამშენებლო კომპანიების ნაცვლად, ამ სახლში მცხოვრები ადამიანები ყიდიან.

გაზეთ სიტყვა და საქმეში გამოქვეყნებული განცხადებების და ინტერნეტ გაზეთ (www.new.saqme.ge)ს მიხედვით, ავლაბარში ამ ფართის ბინების ღირებულება საშუალოდ 60 დან 75 ათას დოლარამდე მერყეობს.

ვაკეში 80 ათასიდან 150 ათას დოლარამდე. სხვაობა ქუჩების მიხედვით და ბინის მდგომარეობის მიხედვით იცვლება. წყნეთის ქუჩასა და ყიფშიძეზე ბინების ფასი დაბალია, ვიდრე ჭავჭავაძე-ფალიაშვილი-აბაშიძის ქუჩებზე.

ახალაშენებული ბინები რამდენიმე სახით ბარდება მყიდველს: შავი კარკასი, თეთრი კარკასი და გარემონტებული.

თამაზ გოცირიძე, კომპანია “ინტექსიდან” რომელიც ბინების რემონტით არის დაკავებული, ამბობს, რომ 1კვ.მ შავი კარკასის გარემონტება 150 დან 600 დოლარამდე ჯდება, ხოლო თეთრი კარკასის 150 დან 300 დოლარამდე. ფასის ცვლილება დამოკიდებულია იმაზე, თუ რა ღირებულების მასალები სურს ბინის მფლობელს რემონტისთვის.

ეს ნიშნავს, რომ მინიმუმ 15 ათასი დოლარის დამატება მოუწევს ახალაშენებული კორპუსის მოსახლეს, რომელმაც შავი ან თეთრი კარკასის სახით შეიძინა ბინა, 100კვ.მ ფართით.

კომპანია “რედიქსმა” 2009 წლის ბოლოს დაასრულა შერეული კომპლექსი ვაჟა-ფშაველას გამზირზე და აქციის დახმარებით (რომელიც ითვალისწინებდა შეძენილი სახლის ერთი ოთახის მოწყობას) ყველა ბინა გაყიდა. ერთი კვ. მეტრის ფასი 1500-დან 1700 დოლარამდე მერყეობდა და ბარდებოდა გარემონტებული სახით. “რედიქსის” საზოგადოებასთან ურთიერთობის მენეჯერი, მზია შარაშიძე ამბობს, რომ მთელი კრიზისული პერიოდის მანძილზე მათ მხოლოდ ერთი მშენებლობა ჰქონდათ და შესაბამისად “ჰაერს არ ყიდდნენ”. შარაშიძის თქმით 2009 წლის ბოლოს მათ კომპლექსში 1კვ.მ საცხოვრებელი ბინის ფასი გაიზარდა. “მატება იყო, იქიდან გამომდინარე, რომ დასრულებულ სახლებს ვყიდდით”. 1 წლის წინ ამავე ბინაში 1კვ.მ ფართის ყიდვა 1300-დან 1600 დოლარამდე იყო შესაძლებელი.

კომპანია “რედიქსში” თუ 100 კვ.მ ფართის შეძენა მინიმუმ 150 ათას დოლარად იქნებოდა შესაძლებელი,  ძველ სახლებში, რომლებსაც მოქალაქეები ყიდიან, გარემონტებული ბინის ფასი, 100კვ.მ 75.000 დოლარიდან 110 ათას დოლარამდე მერყეობს. მიუხედავად ფასებს შორის საკმაოდ დიდი სხვაობისა  (მინიმუმ 40 ათასი დოლარი), “რედიქსმა”აშენებულ კორპუსში ყველა ბინა გაყიდა.

უძრავი ქონების ფასები თბილისის ცენტრალურ უბნებში ევროპის ცნობილ ქალაქებში გასაყიდი ბინების ფასებს არ ჩამოუვარდება, მაგალითად ბერლინში 3 ოთახიანი ბინის ღირებულება 65 ათასი ევროდან იწყება. შედარებით ძვირი ღირს ბინები ლონდონში, მაგრამ ამ თანხად ერთ ოთახიან ბინას მაინც იყიდით, თბილისის ფასები ნამდვილად ჩამოუვარდება ნიუ იორკის ფასებს,სადაც სახლის ყიდვას თუ დააპირებთ, მასში 200 ათას დოლარზე მეტის გადახდა მოგიწევთ.

უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ზრდის ერთ-ერთი მიზეზი საბანკო სექტორში იპოთეკური სესხების გაცემის შეზღუდვების შემცირებაა. თუკი აგვისტოს ომის შემდეგ ბანკი რთულად ან საერთოდ აღარ გასცემდა იპოთეკურ სესხს, ეს ტენდენცია 2009 წელს შეიცვალა.

საქართველოს ბანკმა 2009 წლის სექტემბერში იპოთეკური სესხების ლიმიტი 150 ათას დოლარამდე გაზარდა და საპროცენტო მინიმალური განაკვეთი 16%-მდე დაწია. (კრიზისის პერიოდში საპროცენტო განაკვეთი 18% – იყო), ნოემბერში კი 14.5% გახდა.

ანალოგიური ლიმიტი, 150 ათასი დოლარი, აქვს იპოთეკურ სესხებზე ტიბისი ბანკს, ხოლო საპროცენტო განაკვეთი 14.9%-დან.

 ბანკ რესპუბლიკას არ შეუცვლია 2008 წლიდან დღემდე იპოთეკური სესხის განაკვეთი და ეკონომიკური კრიზისის პერიოდშიც კი სესხებს 15%-დან გასცემდა.

უკანასკნელი ორი თვის მანძილზე, (2009 წლის დეკემბერი და 2010 წლის იანვარი) უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვა, ყველაზე დიდი რაოდენობით ,საქართველოს ორ ქალაქში მიმდინარეობდა: თბილისსა და ბათუმში.

2009 წელს რეგისტრირებული უძრავი ქონების 41.2%, საჯარო რეესტრის მონაცემებით თბილისზე მოდის. მეორე ქალაქი კი ბათუმია, რომელიც უმნიშვნელოდ, მაგრამ მთელი წლის მანძილზე უსწრებს ყველა სხვა ქალაქს საქართველოში, თბილისის შემდეგ.

“ბათუმში იმიტომ,(მოიმატა გაყიდვების მაჩვენებელმა) რომ ბევრი პიარი გაკეთდა და ძირითადად თბილესელები ყიდულობენ ბინებს, იციან რომ გაძვირდება მომავალში და ეს ძირითადად აქედან (თბილისიდან) წასული კაპიტალია,” ამბობს ეკონომიკის ექსპერტი დავით ნარმანია.

ნარმანია ფიქრობ, რომ არ არის გამორიცხული 2010 უძრავ ქონებაზე ფასების მატება შეჩერდეს და კლების ტენდენცია დაიწყოს.

უძრავი ქონების გაყიდვების სტატისტიკა საქართველოს მასშტაბით: