“ქართული ოცნების” წევრების მიერ პარლამენტში ინიცირებულია საკანონმდებლო ცვლილებების პაკეტი, რომელიც სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწების ყიდვაზე უცხოელებისთვის ბიუროკრატიულ ბარიერებს აწესებს.
საკუთრების უფლება სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე
“სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ” მომზადებული კანონპროექტის თანახმად, სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების უფლება აქვთ:
სახელმწიფოს, მუნიციპალიტეტს, საჯარო სამართლის იურიდიულ პირს, საქართველოს მოქალაქეს, კომლს, საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად საქართველოში რეგისტრირებულ იურიდიულ პირს, თუ მის დამფუძნებელს წარმოადგენს ან წილის/აქციათა 50%-ზე მეტის მესაკუთრეა საქართველოს მოქალაქე ან საქართველოს მოქალაქის მიერ დაფუძნებული იურიდიული პირი, საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად დაფუძნებულ კომერციულ ბანკს და მიკროსაფინანსო ორგანიზაციას, აგრეთვე საერთაშორისო საფინანსო ინსტიტუტს.
ამ კანონით დადგენილი შეზღუდვების გათვალისწინებით – საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად, საქართველოში რეგისტრირებულ იურიდიულ პირს, თუ მის დამფუძნებელს წარმოადგენს ან წილის/აქციათა 50%-ზე მეტის მესაკუთრეა უცხოელი ფიზიკური პირი ან უცხოელი ფიზიკური პირის მიერ დაფუძნებული იურიდიული პირი, რომლის კაპიტალის 50%-ზე მეტი წილის/აქციის მფლობელს ერთად ან/და ჯამურად წარმოადგენს საქართველოს მოქალაქეობის არმქონე პირი ან/და უცხო ქვეყნის კანონმდებლობით შექმნილი იურიდიული პირი ან/და საქართველოში რეგისტრირებული მისი ფილიალი.
უცხოელს, თუ ის აკმაყოფილებს ამ კანონით განსაზღვრულ ერთ-ერთ პირობას.
უცხოელებისა და მათი დაფუძნებული იურიდიული პირებისთვის დაწესებული პირობები
საკუთრების უფლების მისაღებად უცხოელის მიერ საქართველოში რეგისტრირებულმა იურიდიულ პირმა უნდა წარმოადგინოს:
- კანონმდებლობით დადგენილი წესით გაფორმებული და რეგისტრირებული ხელშეკრულება, რომელიც ადასტურებს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთით სარგებლობას ჯამში არანაკლებ ხუთი წლის განმავლობაში;
- ცნობა საქართველოს ფინანსთა სამინისტროს მმართველობის სფეროში შემავალი საჯარო სამართლის იურიდიული პირის – შემოსავლების სამსახურიდან, რომელიც ადასტურებს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთთან დაკავშირებით საქართველოს საგადასახადო კოდექსით დადგენილი წესით ქონების გადასახადის გადახდის ფაქტს ჯამში არანაკლებ ხუთი წლის განმავლობაში;
- საინვესტიციო გეგმა, რომელიც ასახავს განმცხადებლის განზრახვას შესაბამის მიწის ნაკვეთზე ინოვაციური სამეცნიერო ტექნოლოგიების გამოყენების, ბიომეურნეობის განვითარების, ბიოაგროწარმოების დანერგვის, ახალი ტექნოლოგიების გავრცელების, სადემონსტრაციო ნაკვეთების მოწყობის, თანამედროვე სასოფლო-სამეურნეო მანქანა-იარაღების დანერგვის, სასოფლო-სამეურნეო საქმიანობასთან დაკავშირებული კვლევების, სასელექციო მეურნეობების მოწყობის ან/და ჯიშთა გამოცდის მიზნით სათანადო კაპიტალდაბანდებების განხორციელების შესახებ;
- მტკიცებულება (საკუთრების მოწმობა, საბანკო ანგარიშის ამონაწერი ან სათანადო წესით გაცემული საბანკო გარანტია) იმის დასადასტურებლად, რომ განმცხადებელი ნამდვილად ფლობს საინვესტიციო გეგმის მიხედვით განსახორციელებელი კაპიტალდაბანდების მოცულობის შესაბამის მატერიალურ რესურსებს.
რაც შეეხება უცხოელს, ის სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე საკუთრების უფლებას მოიპოვებს, თუ:
- სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა მიღებული აქვს მემკვიდრეობის გზით;
- სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა არის მისი საქართველოს მოქალაქესთან ქორწინების ან საქართველოს მოქალაქის ან მოქალაქეების მონაწილეობით არსებული კომლის წევრობის შედეგად მოპოვებული თანასაკუთრების ობიექტი. განქორწინების/კომლიდან გასვლის შემთხვევაში უცხოელი ინარჩუნებს წილს თანასაკუთრებაში არსებულ ქონებაზე, თუ ის აკმაყოფილებს უცხოელის მიმართ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრებისთვის ამავე კანონით განსაზღვრულ პირობებს;
- გააჩნია „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონით გათვალისწინებული მუდმივი ცხოვრების ან საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა და ამავდროულად, უცხოელის მიერ საქართველოში რეგისტრირებული იურიდიული პირის მსგავსად, სამინისტროს წარუდგენს საინვესტიციო გეგმას და მტკიცებულებას იმის დასადასტურებლად, რომ იგი ნამდვილად ფლობს საინვესტიციო გეგმის მიხედვით განსახორციელებელი კაპიტალდაბანდების მოცულობის შესაბამის მატერიალურ რესურსებს, აგრეთვე ხელშეკრულებას, რომელიც ადასტურებს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთით სარგებლობას ჯამში არანაკლებ ხუთი წლის განმავლობაში და ცნობას სსიპ – შემოსავლების სამსახურიდან, რომელიც ადასტურებს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთთან დაკავშირებით ქონების გადასახადის გადახდის ფაქტს ჯამში არანაკლებ ხუთი წლის განმავლობაში.
ზემოაღნიშნული ფიზიკური და იურიდიული პირები, რომლებიც აკმაყოფილებენ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე საკუთრების უფლების მოსაპოვებლად კანონით განსაზღვრულ მოთხოვნებს, ამ უფლების მოსაპოვებლად მიმართავენ საქართველოს სოფლის მეურნეობის სამინისტროს.
იმ შემთხვევაში, თუ სოფლის მეურნეობის სამინისტრო დასაბუთებულად მიიჩნევს მოთხოვნას და ადასტურებს სახელმწიფო და საზოგადოებრივი ინტერესების არსებობას, ის მიმართავს შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკრებულოს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის შეძენით დაინტერესებული პირის საქართველოს ტერიტორიაზე აგრარულ სექტორში საქმიანობის ჯამში არანაკლებ ხუთწლიანი გამოცდილების დასადასტურებლად და მისთვის სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე საკუთრების უფლების მოპოვების თაობაზე რეკომენდაციის გასაცემად.
თუ მუნიციპალიტეტის საკრებულო დადებით რეკომენდაციას არ გასცემს სასოფლო- სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის შეძენით დაინტერესებულ პირზე, სოფლის მეურნეობის სამინისტრო უარს ეტყვის დაინტერესებულ პირს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე საკუთრების უფლების მოპოვებაზე, ხოლო თუ მუნიციპალიტეტის საკრებულო დადებით რეკომენდაციას გასცემს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის შეძენით დაინტერესებულ პირზე, სოფლის მეურნეობის სამინისტრო განცხადებას თანდართულ დოკუმენტაციასთან ერთად წარუდგენს მთავრობას საბოლოო გადაწყვეტილების მისაღებად.
თუ პირმა მოიპოვა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე საკუთრების უფლება, თუმცა, განსაზღვრული ვადის გასვლის შემდეგ ვეღარ აკმაყოფილებს აღნიშნული კატეგორიის მიწის საკუთრებისათვის კანონით განსაზღვრულ პირობებს, ის ვალდებულია საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი საკუთრების უფლების არსებობისათვის აუცილებელი პირობის დარღვევიდან 1 წლის ვადაში გაასხვისოს სასოფლო- სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი მასზე საკუთრების შეძენის უფლებამოსილების მქონე პირზე.
ამასთან, განქორწინებული/კომლიდან გასული უცხოელის მიერ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის გასხვისებისას ყოფილი მეუღლე/კომლის დანარჩენი წევრები, რომლებიც საქართველოს მოქალაქეები არიან, სარგებლობენ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით გათვალისწინებული უპირატესი შესყიდვის უფლებით 3 თვის ვადით, რომელიც აითვლება სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის მოსალოდნელი გასხვისების შესახებ შეტყობინების მომენტიდან.
მიწის ფართობზე დაწესდება ლიმიტი
კანონპროექტით განსაზღვრულია სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის ის მინიმალური ფართობი, რომელიც შეიძლება იყოს უცხოელის ან საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად უცხოელის მიერ საქართველოში რეგისტრირებული იურიდიული პირის საკუთრებაში: შესაძენი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის ფართობი არ უნდა იყოს 5 ჰექტარზე ნაკლები, ხოლო ჯამში შემძენის საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის ან ნაკვეთების ფართობი არ უნდა აღემატებოდეს 100 ჰექტარს.
“ამ ლიმიტის გამო, ქონებით უზრუნველყოფილი სესხის გაცემაზე შესაძლოა პრობლემები შეიქმნას. უცხოელების მფლობელობაში არსებული ბანკი ამ მიწის მფლობელზე სესხს ვერ გასცემს, რადგან 100 ჰექტარზე მეტი არ შეიძლება ასეთი იურიდიული პირის საკუთრება იყოს,” – ამბობს თეო ზაქარაშვილი, “საერთაშორისო გამჭვირვალობა – საქართველოს” იურისტი.
გამონაკლისი
კანონპროექტის თანახმად, უცხოელს, აგრეთვე საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად უცხოელის მიერ საქართველოში რეგისტრირებულ იურიდიულ პირს, კანონით დადგენილი პირობების დაუცველად (გარდა „საქართველოს სახელმწიფო საზღვრის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ 10 კილომეტრიან, აგრეთვე საქართველოს მთავრობის დადგენილებით განსაზღვრულ სასაზღვრო ზონასთან დაკავშირებული შეზღუდვისა), შესაძლებელია მიენიჭოთ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე საკუთრების მოპოვების უფლება მხოლოდ განსაკუთრებულ შემთხვევებში, სახელმწიფო და საზოგადოებრივი ინტერესების გათვალისწინებით, საქართველოს მთავრობის გადაწყვეტილებით.
კანონპროექტის ინიციატორები არიან: ეკა ბესელია, ოთარ დანელია, არჩილ თალაკვაძე, ვანო ზარდიაშვილი, ირაკლი სესიაშვილი, დავით მათიკაშვილი, ლევან გოგიჩაიშვილი, ბექა ნაცვლიშვილი, გია ჟორჟოლიანი, გრიგოლ ლილუაშვილი, სოფიო კილაძე, თეიმურაზ კოხრეიძე, რომან კაკულია, რატი იონათამიშვილი, მარიამ ჯაში, ბექა ოდიშარია, ირაკლი ბერაია, ზაზა გაბუნია, გელა სამხარაული, დავით სონღულაშვილი, სიმონ ნოზაძე.
კანონპრექტის დასაბუთება
განმარტებითი ბარათის თანახმად, სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთებს განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს მცირემიწიანი აგრარული ქვეყნებისათვის.
“ზოგადად, უცხო ქვეყნის მოქალაქეებზე ასეთი მიწის გასხვისების აკრძალვის მთავარი დანიშნულება სახელმწიფოს საჯარო ინტერესის დაცვა და უფრო მდიდარი ქვეყნების მოქალაქეთა მიერ იაფი მიწის მასობრივი შესყიდვის თავიდან აცილებაა, რამაც შეიძლება უარყოფითი ზეგავლენა მოახდინოს ქვეყნის უსაფრთხოებაზე, გარემოს დაცვასა და სახელმწიფოს ეკონომიკურ სტაბილურობაზე. სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე უცხოელთა საკუთრების უფლების შეზღუდვის მიზანია მიწის, როგორც ამოწურვადი რესურსის, რაციონალური გამოყენების საფუძველზე ორგანიზებული მეურნეობის უზრუნველყოფა და აგრარული სტრუქტურის გაუმჯობესება. მსოფლიოში მიმდინარე ეკონომიკური, დემოგრაფიული და კლიმატური პროცესების გათვალისწინებით, სასოფლო- სამეურნეო დანიშნულების მიწას მნიშვნელოვანი როლი ეკისრება ქვეყნის მოსახლეობის შესაძლო სასურსათო პრობლემისაგან დაცვის თვალსაზრისით,” – აღნიშნულია განმარტებით ბარათში.
მოდის თუ არა წინააღმდეგობაში კანონპროექტი საკონსტიტუციო სასამართლოს განჩინებასთან
2013 წელს საქართველოს პარლამენტმა უცხოელებზე მიწის მიყიდვაზე მორატორიუმი გამოაცხადა. 2014 წელს, საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილებით, უცხოელებისთვის საქართველოში მიწის ფლობაზე დაწესებული მორატორიუმი გაუქმდა.
“მოცემულ საქმეშიც სადავოდ გამხდარი ნორმა ზოგადად კრძალავს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე უცხოელის საკუთრების უფლებას. სადავო ნორმით განსაზღვრული აკრძალვა ეხება ყველა კატეგორიის სასოფლო-სამეურნეო მიწას და წარმოადგენს ზოგად და აბსოლუტურ (თუმცა დროში შემოფარგლულ) აკრძალვას. ამ კუთხით მასში არ არის მოცემული რაიმე განსხვავებული რეგულირებები. მოქმედი რეგულირება უფრო ამძიმებს უცხოელი ფიზიკური პირის მდგომარეობას, რადგან არ იძლევა საშუალებას, რომ პირმა, თუნდაც დროებით, მემკვიდრეობით მიიღოს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა საკუთრებაში,” – აღნიშნული იყო საკონსტიტუციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაში.
კანონპროექტის განმარტებითი ბარათის თანახმად, საკონსტიტუციო სასამართლო საუბრობს „ზოგად და აბსოლუტურ“ აკრძალვაზე, როგორც საქართველოს კონსტიტუციასთან შეუსაბამო კატეგორიაზე.
“შემოთავზებული კანონპროექტი არაკონსტიტუციურად ცნობილი ნორმისაგან განსხვავებულ მიდგომას ეყრდნობა – აქ არ არის საუბარი უცხოელების მიმართ რაიმე სახის აკრძალვების დაწესებაზე, არამედ აქ კანონმდებელი ირჩევს უცხოელების მიმართ სპეციალური სამართლებრივი რეჟიმის დადგენისა და ცალკეული პირობებისა და მოთხოვნების დაწესების გზას, რომელთა დაკმაყოფილების შემთხვევშიც ამ უკანასკნელს საერთო საფუძველზე წარმოეშობა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე საკუთრების უფლება. ასეთი შეზღუდვების ლეგიტიმური მიზანია ქვეყნის უსაფრთხოების, სუვერენიტეტის, სახელმწიფოს ეკონომიკური სტაბილურობის, გარემოს, კულტურული და ისტორიული მემკვიდრეობისა და სხვა სიკეთეების დაცვის უზრუნველყოფა. ამ მიზნების მისაღწევად კი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე საკუთრების უფლების თვალსაზრისით უცხოელთა მიმართ გონივრული შეზღუდვების დაწესება „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებითაა“ ნაკარნახევი და ზემომითითებული ლეგიტიმური მიზნების პროპორციულია,” – აღნიშნულია განმარტებით ბარათში.
TI–ის წარმომადგენლის, თეო ზაქარაშვილის აზრით, გარკვეული რეგულაციების დაწესება შესაძლებელია, თუმცა ინიცირებული კანონპროექტი, მისი აზრით, თითქმის შეუძლებელს ხდის უცხოელმა მიწა დაიმტკიცოს:
“სასამართლოს არ უმსჯელია რა სახის რეგულაციები შეიძლებოდა ყოფილიყო დაწესებული. ცხადია, ამ მიმართულებით გარკვეული რეგულაციები შეიძლება დაწესდეს, მაგრამ ამ კანონპროექტით თითქმის შეუძლებელი ხდება მიწის საკუთრებაში დამტკიცება. გარდა ამისა, ოთხ საფეხურიანი ბიუროკრატია გაზრდის კორუფციის რისკებს.”
კორუფციის შიშს არ იზიარებს კანონპროექტის ერთ-ერთი ინიციატორი, გელა სამხარაული. მისი აზრით, რამდენიმესაფეხურიანი კონტროლის სისტემა ასეთ საფრთხეს გამორიცხავს:
“რაც უფრო გამჭვირვალეა პროცესი, მით ნაკლებია კორუფციის რისკი. მხოლდო ერთ უწყებასთან რომ იყოს მოლაპარაკება საჭირო, მანდ კიდევ შეიძლება იფიქრო, რომ საფრთხეებია, მაგრამ როცა ადგილობრივი მუნიციპალიტეტი,სოფლის მეურნეობის სამინისტრო, მთავრობა მონაწილეობს პროცესში, როგორ შეიძლება აქ კორუფციის რისკი არსებობდეს? მაშინ გამოდის, რომ მთელი ქვეყანა კორუფციის ჭაობშია, რაც სინამდვილეს არ შეესაბამება”.
გავლენა ინვესტიციებზე
თეო ზაქარაშვილის თქმით, თუ პარლამენტი კანონს ამ სახით დაამტკიცებს, ეს აგრარული სფეროს ინვესტირებას კიდევ უფრო გაართულებს. მისივე აზრით, ინვესტიციების მოზიდვა თითქმის შეუძლებელი გახდება.
“ბიზნესმენისთვის მიმზიდველი აღარ იქნება აგრარულ სექტორში ინვესტირება. სახელმწიფო ირჩევს ისეთ შეზღუდვებს, რომელიც ინვესტიციების მოზიდვას თითქმის შეუძლებელს გახდის.”
გელა სამხარაულის აზრით, კანონპროექტი ინივესტიციებზე ნეგატიურად არ აისახება, რადგან მისი თქმით, აგრარულ სფეროში ისედაც მცირე რაოდენობის ინვესტიციები იდება:
“სოფლის მეურნეობაში დიდი ფინანსები არ იდება. სოფლის მეურნეობის წილი ჩვენს ეკონომიკაში ათი პროცენტის ფარგლებშია. აქედან გამომდინარე, არ ვფიქრობ, რომ ჩვენი ქვეყნის ეკონომიკაზე დიდი გავლენა ექნება. ჩვენ მცირემიწიანი ქვეყანა ვართ და სახელმწიფოს და მოსახლეობას იმის ძალა შესწევს, რომ თვითონ მივხედოთ აგრარულ სფეროს. აქ არ უნდა ვიტიროთ და ვიღაცეებს არ უნდა მივტიროთ, ვინ შემოვა და სამადლოდ, თუ ასე შემდეგ ვინ ჩადებს ინვესტიციებს,” – ამბობს სამხარაული.
დეპუტატის თქმით, იმ შემთხევაში, თუ მსხვილი ინვესტიციის განხორციელების მსურველი გამოჩნდება, მას მთავრობა გამონაკლისის წესით, დადგენილი პირობების შესრულების გარეშე მიანიჭებს საკუთრების უფლებას, რასაც კანონპროექტი ითვალისწინებს.
“ნაციონალური მოძრაობის” ერთ-ერთი ლიდერის, რომან გოცირიძის განცხადებით, ხელისუფლება გლეხებს აიძულებს მიწა ჩალის ფასად გაყიდონ. მისი თქმით, ამ კანონპროექტის მიღების შემთხვევაში, მიწის ბაზარი მოკვდება:
“ამ კანონპროექტის დამტკიცების შემთხვევაში, საქართველოში მიწის ბაზარი მოკვდება. მიწა გამოვა საფინანსო ბრუნვიდან, არ გაიზრდება მიწის ფასი, მიწას ვერც დააგირავებ, ვერც სესხს აიღებ. მიწას ძალიან ცოტა ადამიანი ამუშავებს, ხალხს ურჩევნია უცხოეთში წავიდნენ სამუშაოდ, რადგან დაქუცმაცებული მიწით მიღებული შემოსავლით ოჯახს ვერავინ არჩენს. ამის სანაცვლოდ, კარგი იქნებოდა უცხოური ინვესტორების შემოყვანა. ასეთმა ინვესტორებმა სამეგრელოში თხილის ბიზნესი აააყვავეს,” – აღნიშნავს გოცირიძე.
კანონპროექტის საკომიტეტო განხილვა მომდევნო კვირაში დაიწყება.
